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地产资源:互联网巨头的另一个算盘

文章来源:证券时报  更新时间: 2017-12-08 06:45

    证券时报记者吴家明

    互联网+地产,衍生出了许多新“玩法”。不过,与这些“玩法”相比,互联网巨头们早已走出虚拟世界,布局实体地产,背后拥有的地产资源更引人注目,也更值得玩味。

    互联网巨头的地产生意经

    互联网+地产,多数人的第一印象就是互联网的方式改变了房地产的经营模式,像一时轰动的房产电商,还有类似雷军开发的小米公寓等。有分析人士表示,传统的房地产开发销售模式增长空间有限,房地产商也意识到延续传统的模式无法带来利润持续的增长。房地产企业拥有的平台,恰恰可以与互联网拥有的线上资源对接,特别是在受冲击巨大的商业地产领域,两者的合作空间巨大。

    不过,“互联网+地产”的模式准确地说应该是“互联网公司+土地”。

    早在2011年,网易宣布在浙江湖州安吉县租用1200亩土地建养猪场,并且开创“第三代养猪模式”。2012年,褚橙火了,科技和互联网大咖纷纷为褚橙站台,褚橙一时间一箱难求,随后还出现“柳桃”以及“潘苹”——柳传志投资的桃园以及潘石屹投资的苹果种植。这些项目背后,第一件事情就是找土地。

    当然,互联网企业与土地之间的关系远不止这些,不管是买地盖楼自用还是另有他用,互联网巨头早已布局实体地产。

    就在上周,位于深圳南山区后海中心区的编号T107-0085宗地挂牌出让,最终由腾创未来(深圳)有限公司以总价19.32亿元夺得,折合楼面单价每平方米15285元。记者查询得知,腾创未来(深圳)有限公司法人代表系腾讯创始人马化腾。值得注意的是,就在深圳南山的科技园和后海片区,腾讯已经拥有总部大楼和全球新总部滨海大厦,而在宝安区大铲岛的规划里也曾出现腾讯的身影。此外,深圳百度国际大厦、阿里巴巴大厦也相继落成并投入使用,“BAT”在此相遇。

    不管是自建总部用房、各种研发中心还是仓储用地等,腾讯、阿里巴巴、百度以及京东等互联网巨头的“地产版图”早已遍布全国。阿里巴巴总部大楼和支付宝总部大楼位于杭州,市场预计两栋大楼的市值已经超过50亿元。2007年1月,百度签得北京上地科技园区最后一个地块,建设用地3.68公顷,用于修建总部“搜索框”大厦。就在今年8月,京东集团以底价38.5亿元竞得位于北京亦庄经济技术开发区东路的两宗地块。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于互联网企业买地和建楼的做法,实际上是出于多方面考虑:类似深圳等一线城市本身土地市场的投资具有收益回报,所以企业自己拿地然后建楼,也可以获得土地增值的回报,是一种比较好的投资方式。其次,从业务发展的角度出发,尤其是部分企业规模持续扩张,实际上会有积极拿地的考虑。从税费等角度考虑,尤其是这两年营改增的政策背景下,办公物业的持有是可以抵扣部分税费,所以互联网企业也会积极拿地。

    地产资源的别样用途

    买地建楼不仅能自用,似乎还能坐享地产升值红利,国外诸如谷歌、亚马逊等公司更大肆修建豪华总部。除此之外,这些地产资源在必要时或许还能起到更大作用。

    近日,市场传出乐视将出售位于北京的总部大楼,正在寻找买家,售价为14亿元。此前,手握大量土地资源的酷派集团被传将转型房地产业务。公司在今年10月发布公告,公司附属公司宇龙计算机通信科技(深圳)有限公司与深圳市星华安房地产开发有限公司签订合作开发协议书。根据该协议,宇龙和星华安确认并达成相关主要条款,以共同合作开发酷派信息港城市更新项目一期、二期、三期。对于这些现象,业内人士认为买地买楼对于有实力的互联网公司而言不失为明智之选:万一哪天陷入“危局”,还可变卖自救,以解燃眉之急。

    此外,多数互联网上市公司的资本结构都是现金和短期投资占比较高,这和房地产公司的报表有天壤之别。市场数据显示,腾讯公布的三季度财报显示公司现金流同比增长94%,自由现金为274.62亿元,足够的现金流给腾讯充足的造血能力,也让腾讯“钱多好办事”。

    腾讯2016年的总营收达到1519.38亿元,和排名第七位的国内房地产企业相当。虽然两者没有直接关系,但似乎也说明互联网巨头的“实力”。

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