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房地产开发投资 会大幅度下滑吗?

文章来源:证券日报  更新时间: 2017-01-14 00:42

    ■李宇嘉

    尽管2016年商品房销售面积和金额创历史新高,但年末冲高回落的趋势很明显。2016年1月-11月,商品房销售面积同比增速(24.3%)创年内新低,较高点下降12.2个百分点。2016年12月份,一线城市和二、三线城市商品房销售面积同比分别下降42%和19%。在调控重回楼市主题,抑制房地产泡沫上升到防范系统性风险的高度下,市场分析人士对2017年的房地产市场不看涨。

    按销售领先开发投资6个月-12个月的规律,当前市场普遍认为,2017年开发投资增速会明显下调,甚至出现负增长。事实上,开发投资增速在2016年4月触及短期顶部(7.2%)后,便呈现下降趋势。值得注意的是,2012年以来,驱动开发投资增长的先行指标——土地购置和新开工一直比较弱势,这两个指标2012年以来的累计同比平均增速分别为-13.61%和-3.59%。2015年,开发投资全年仅增长1%。

    可见,即便楼市上游供给端持续数年紧缩,2014年以来去库存也相对充分(待售面积连续9个月下滑),但开发商补库存的意愿依然低迷。因此,市场普遍认为,楼市增量空间的顶部已经来临,考虑到适龄购房人群开始减少,加上2016年10月份开启楼市“去杠杆”和挤出投机需求,2017年增量需求更加不乐观。或许,这就是为何开发投资增速仅回升半年就开始掉头下降的原因。

    2015年开发投资仅增长1%,创下17年来的新低,这给2016年带来了低基数的效应。而且,2016年开发投资增速呈“前高后低”,累计增速在数据上也并不难看。去年4月份以后,开发投资增速尽管下滑,但基本上维持在6.5%-7.0%之间,预计2016年全年整体增速将维持在6.2%-6.5%之间。但是,进入2017年后,低基数效应消失了,开发投资增速在数据表现上可能会明显下滑。

    但是,笔者认为,市场对2017年的开发投资过于悲观了。首先,从2014年“9·30”开始,本轮楼市持续两年多回升,但土地市场和新开工仍旧低迷,意味着新增供应来自开发商储备土地和项目。从2016年上市开发企业财报看,进入2017年后,开发商存量土地储备将明显下滑。2016年,之所以热点城市土地市场火爆,项目收购、企业兼并轰轰烈烈,增厚储备项目是重要原因。

    其次,2017年经济工作整体基调是“稳字当头”,意味着体制改革和机制创新要在经济和就业稳定的前提下展开。对房地产来说,调控是为了抑制泡沫风险,而非抑制需求,强调防止大起大落,信贷政策要支持合理住房需求就是这个意思。而且,管理层频繁指出,热点城市要增加土地供应,增加住宅用地供应,盘活存量土地。这意味着,管理层希望以激活有效需求,对冲楼市下滑。

    2016年第四季度,即便开发商推盘量下降,但热点城市在售商品房消化周期整体呈现下降态势。2016年12月份,多数城市去化周期在7个月-15个月,这印证了开发商原有储备土地消耗殆尽,已经到了补库存倒逼的境地。再次,2016年楼市最为明显的特征就是“都市圈化”,三大都市圈加上刚刚被定为国家中心城市的武汉、郑州,这几个都市圈占据了2016年全国楼市销售面积和金额的40%和50%的份额。城市化和楼市的“下半场”都在都市圈,这是未来楼市的增量主体。

    目前,随着产业结构升级分化,就业条件好的几大都市圈,已成为人口流入的目的地,包括新增城市人口和存量城市人口的迁徙。在人口红利减退、城市化速度放缓的背景下,借助城市化的结构性改革,都市圈将成为未来释放人口结构性红利的途径。

    从2017年开始,我国城市供地政策出现重大变化,供地要与人口流动在空间上匹配,人口流入多的城市要增加供地,这与过去大城市“一刀切”地缩减供地并以此作为人口控制工具完全相反。在供地形式上,既包括缩减耕地指标,腾出新增建设用地,比如2016年6月份调减京津沪耕地保护指标;也包括盘活存量用地,棚户区改造范围扩大、盘活存量商业用地用于租赁等已经展开。

    更重要的是,轨道交通史无前例地大发展,都市圈内城市间互联互通已成趋势。2016年7月发布的新版《中长期铁路网规划》显示,到2020年,我国铁路网总规模将达到15万公里,覆盖80%以上的大城市。2015年以来,都市圈轨道交通最大进展,就是城市间的连接打通了,如深圳轨道6号、10号、14号线与东莞和惠州已经在建,上海往昆山、北京往廊坊的轨道交通也已开工建设。

    楼市需求向都市圈集中,加上轨道交通的连接,楼市将开辟可观的新增空间。同时,国家在2017年更加强调基础设施建设,特别是公共服务设施,比如教育、医疗的均等化,并作为供给侧结构性改革的重点。一方面,这将会极大地降低城市化的成本,让常住人口借助置业来扎根城市,释放2.6亿城市外来人口、1.5亿“三留人群”(留守老人、留守妇女、留守儿童)的住房需求;另一方面,此举能够让投资创造未来有效产出,这与楼市发展一脉相承,让开发投资可持续增长。

    (作者系中山大学银行研究中心副主任、深圳市房地产研究中心主任助理)

(李宇嘉)

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