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楼市“寄生贷”调查:赎楼贷低调潜行 月供贷高调加杠杆

文章来源:证券日报  更新时间: 2017-10-17 01:05

    ■本报记者 张歆

    如果你以为“按揭贷+开发贷”就是涉房贷款的全部,那么很遗憾你已经OUT了,尽管仅这对组合的规模合计就已经超过22万亿元了。

    据《证券日报》记者了解,除了常规的房贷业务以外,“寄生”于楼市的贷款业务还有很多,其中“最赫赫有名”的自然是已经被监管部门明令禁止且严查的首付贷,而短期垫资的赎楼贷也属于其中;此外,月供贷(也被称为放大贷)的资金投向虽然不是楼市,但是其客观上给房贷客户“加杠杆”,导致客户月供金额短期内激增。

    赎楼贷疑似“穿马甲”

    或许是受到去年楼市成交火热的影响,赎楼贷曾经也在去年火爆了一把。不过,如今随着强监管持续,赎楼贷疑似也穿上了“马甲”低调进行。

    赎楼是二手房交易中的常见术语,意为付清卖方房产的抵押贷款本息并注销抵押登记,将房产证赎出;房产证赎出且抵押登记被注销后,视为赎楼完成。而卖方为了赎楼申请的借款,则被称之为赎楼贷。去年,部分线上平台对于赎楼贷热情高涨,在首付贷被监管叫停后,赎楼贷甚至一度成为部分中介的“拳头产品”。据本报记者了解,即便是在去年资金成本稍低时,赎楼贷的综合服务费也在年化18%以上,部分二线城市甚至达到月息在1.8%-2%之间。

    此外,赎楼贷实际上规避了监管部门对于转按揭的限制,并且部分赎楼贷出现变形:部分赎楼的目的并非是为了便于房产交易,而是为了提高估值重新抵押。“2016年一线城市房价快速上涨,部分房主希望按照新估值向银行申请抵押贷款,因此急于偿还原有的按揭贷款或抵押贷款”,曾有担保公司人士对本报记者表示。不过,在银行业人士眼中,“贷款客户一方面申请了年化利率高达18%的赎楼贷,另一方面又申请金额和比例较高的房屋抵押贷款,其流动性风险明显增高。”

    去年10月份,赎楼贷也被监管部门纳入整治范围。例如,彼时由广东省住房城乡建设厅会同多个部门联合制定的《广东省房地产开发企业和房地产中介机构从事互联网金融业务风险专项整治工作实施方案》正式公布,根据上述方案,重点整治的对象就包括了房地产中介机构通过互联网平台、关联公司或第三方金融机构等为交易双方提供赎楼贷、尾款贷以及首付贷等产品。

    随着监管的介入,从表面上来看,去年开展赎楼贷业务较多的几家平台如今都回避了相关产品。不过,本报记者近日调查后发现,仍有平台疑似推介以赎楼贷为底层资产的理财产品。

    某与地产颇有渊源的互联网理财平台的客服人员在记者暗访时表示,该平台近期的理财产品中,期限为11个月的源自于房租贷业务,12个月的产品源自于装修贷业务,而期限在1个月-3个月的产品源自于赎楼贷业务。

    记者对比了该平台10月份募集的两款产品,期限分别为30天和12个月。记者发现,两个产品属于同一个系列(项目号码不同),项目描述均为“借款人使用资金用于装修或购买家具家电”。但是,12个月期限产品的借款用途为家庭装修,还款来源为个人收入;而30天期限产品的借款用途为自用,还款来源为房屋买卖中的卖房款。虽然就项目简介而言,30天期限理财产品中没有明示的赎楼或垫资的表述,但是还款来源确实引人遐想。此外,该类理财产品给付投资者的收益率并不算突出,大约在6%左右,但依旧十分受投资者青睐,上述规模为13万元的项目,在10秒内即被4位投资者认购而空;该平台另一款类似的短期项目规模为20万元,也在3分8秒内被“秒杀”。

    在另一家平台,曾经与赎楼贷业务相关的理财产品系列已经不再详细描述项目用途,仅笼统地表示“借款用途为短期资金周转”。但是据本报记者观察,该平台9月份推介的总规模动辄达百万元的理财产品的期限大多为30天-50天,能够在短期内完成百万元的本息还款,借款人的还款来源同样值得推敲。

    月供贷放大杠杆

    据《证券日报》记者了解,对于贷款购房者“加杠杆”的现象不仅是集中在首付阶段,在贷款购房人完成交易后的每月还款环节,也有专门的信贷产品跟进放贷,美其名曰月供贷。与低调的赎楼贷不同,月供贷如今依旧保持着高调。“我们的月供贷业务与多家银行有合作,要具体看您的情况来判断哪家银行能放贷”,某担保公司业务人员小刘近日在本报记者暗访时表示。

    所谓月供贷,是指针对在银行按揭买房、买车的客户或者是已经把房产抵押给银行贷款的客户提供的信用贷款。这种贷款可以无抵押无担保、但利率高于房贷利率,且通常要求“房贷还款半年以上”。不过,“还款半年以上”的要求有时也被部分中介突破。记者检索发现,今年6月底,在某专业借款网站,有购房人提问称自己“有一套按揭房,已经还款5个月,能申请月供贷吗?”两位信贷业务人员给予其的回答均是可以,其中一位实名认证的业务人员甚至表示,“按揭还款一个月就可以做”。

    《证券日报》记者调查发现,月供贷的贷款额度与月供金额和时间有关:月供6个月最高可以申请月供金额30倍的贷款,月供1年以上,则最高是45倍。同时,银行一般对于月供贷的上限做出了限定,多数银行最高为30万元,部分银行最高设定为50万元。

    小刘对本报记者表示,月供贷的利率弹性比较大,月息多数在0.6%-1%之间,折合成年化利率大致在7.2%-12%之间。此外,月供贷的最长贷款期限通常仅有1年至5年,再结合其明显高于房贷的利率来测算,顶格贷款的借款人短期资金压力是相当大的。

    以贷款100万元、30年期,月供约5000元为例,按照目前房贷审批环节的要求——月供最高不超过其月薪的50%来看,贷款人收入在一万元以上即可。如果其申请三年期10万元月供贷,等额本息的每月还款超过3300元;如果按照月供的45倍顶格贷款,其每月的还贷压力将上升至7500元左右,再加上原本的5000元房贷月供,月还贷压力将上升至12500元左右,而且这种局面要持续数年。

    “从银行的初衷来讲,月供贷主要是针对在其他银行有住房按揭贷款的客户量身定制的信用贷款业务,实际上是银行希望‘挖角’其他银行已经审批过的优质客户,从而推销信用贷款业务”,银行业人士对《证券日报》记者表示,“虽然月供贷业务属于信用贷款,无需进行房产抵押,但是由于购房人在贷款审批时已经进行了筛查,信用资质还是普遍比较好的,而且,银行对于月供贷的资金投向是有要求的,主要满足购房人装修、培训等消费金融需求。”

    不过,该人士也坦言,部分担保公司业务人员为了促成借贷,在推介时并未主动提示资金用途限制和风险。本报记者注意到,在上述专门的借款平台,有业务人员甚至建议借款人同时提交多个申请或组合申请,以便获得80万元-100万元的合计借款。

(张歆)

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