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58集团发布住房租赁蓝皮书 详解全国楼市新格局

文章来源:证券日报·中国资本证券网  更新时间: 2017-12-22 14:12

    本报记者 杜雨萌

    2017年12月20日闭幕的中央经济工作会议提到,“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”回望近一年多来租赁市场发展,自2016年“9·30”楼市调控以来,超过百城相继发布了调控政策,其中促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共性,租赁市场也成为2017年政策着力最多的板块。

    日前,58集团旗下58同城、安居客、赶集网联合发布了《调控下半场租赁新时代——2017-2018中国住房租赁蓝皮书》(以下简称58集团2017租赁蓝皮书),对一年来住房租赁政策导向、市场动态、行业创新等进行了全面分析。《58集团2017租赁蓝皮书》显示,我国住房租赁市场持续较快增长基础上,住房租赁供给侧格局发生了较大变化,多种新型供应模式加大进入力度,尤其是在长租公寓和金融创新领域。

    租赁市场供应格局大变

    尽管长期以来私人住房是租赁市场上的绝对供应主体,但近年,各种新型的供应渠道正逐步加大在租赁供给端的比例,其中既包括政府在土地出让环节就专门规划的租赁性住宅用地出让,也包括更加市场化的长租公寓类租赁产品供应市场,此外,房地产信托、信用租房等金融创新也纷纷出现,大大改变了住房租赁市场的供应格局。

    《58集团2017租赁蓝皮书》指出,一方面,专门的租赁用房供应逐渐纳入土地出让规划,这将在未来数年成为租赁市场一个重要的供应渠道。近年,各地政府出台相应的政策促进租赁用地的供应。以北京为例,规划2017-2021年全市住房建设计划约150万套,其中租赁住房50万套,租赁住房计划供地1300公顷,在全部住宅供应中占比21.7%;上海也在“十三五”期间,预计供应住宅用地5500公顷,其中规划租赁用地1700公顷,约70万套。

    安居客首席分析师张波认为,今年租赁土地最有数量化体现的,无疑就是大批城市从实际租赁供地数量来规范未来的土地供应。

    另一方面,政府也在通过政策松绑和土地制度创新,利用集体土地建设租赁住房、增加租赁供应。2017年8月国土资源部、住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

    金融创新加入租赁市场供应主体

    此外,2017年以来,包括信用租房创新等各种金融创新力量也进入租赁市场,显著推动了租房租赁市场的供应力量和供给方式。

    作为一种消费分期场景,租房分期类消费金融产品此前已开始布局租房市场。尤其在2015年曾呈现爆发之势。其业务模式大同小异,核心就是借助消费金融产品的支持,变租金“押一付三”为“押一付一”或“押零付一”。然而,租房分期产品却在一年后急速退潮,剩下如58集团下的58月付、我爱我家派系的房司令、京东战略投资的会分期、链家与京东合作的自如白条等继续运营。

    安居客房产研究院首席分析师张波认为,租房分期要用足够的实力打动占据大量租房房源的行业中介巨头,必须同时具备强大的资金实力以应对自持房源的规模增长,能继续存活发展的都是背后都是有大的资本实力撑腰。以58月付为例,背靠58集团,主要面向大学生和有稳定工作收入的人群提供租房分期服务,也与华夏管家、优租寓、快租、孟邻白领公寓等品牌公寓建立合作关系。

    2017年信用租赁市场再迎来网络巨头加入,《58集团2017租赁蓝皮书》指出,互联网巨头参与到租房市场,可能对租赁市场环境的健康产生较大的积极作用,并且信用租房将进一步健全社会信用体系;此外,中介始终是租房市场最重要的参与者,未来信用租房等金融创新领域中介不会缺席。

    长租公寓在供给侧异军突起

    此外,长租公寓的租赁市场异军突起,这成为2017年住房租赁市场的新趋势。安居客房产研究院不完全统计,截止2017年,国内长租公寓企业已超千余家,公寓运营房屋数量已超200万间,知名房产企业纷纷入局抢占市场。

    根据《58集团2017租赁蓝皮书》分析,相对租赁市场的其他供应方式而言,长租公寓具有房源质量有保障、租期稳定、能提供保洁等服务、装修风格更为年轻化等诸多优点,受到越来越多租客尤其是年轻人的欢迎。长租公寓可以分为集中式公寓和分散式公寓。前者如魔方公寓、万科泊寓,后者如链家的自如、我爱我家的寓见。

    安居客房产研究院统计数据显示,魔方公寓已经在全国15个大中型城市拥有了超过150家门店,管理房间逾3万间,为近4万名住户提供租住生活服务。而万科“泊寓”也在2017年加速扩张,近期数据显示泊寓已布局全国27座城市近200家门店,总房间数高达九万间。不仅如此,万科公布的泊寓发展计划显示,在2018年泊寓计划拓展到45万间,远期规划100万间,在万科的远期规划中,长租公寓业务年收入将达155亿元。

    事实上,近年上海、北京等城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策,也将推动长租公寓市场未来的加速供应。包括近年出让的自持性土地,最终也可能由开发企业变成长租公寓进入租赁住房供应端。

    《58集团2017租赁蓝皮书》统计数据显示,截止2017年10月,全国10城自持用地(含部分自持)达148宗,自持体量约552万方,其中涉宅地块112宗,总建筑面积超400万方。包括万科、保利、中海等大品牌开发商也积极参与其中。以竞拍自持用地最为积极万科为例,截止2017年10月,万科已竞得10宗自持(含部分自持)地块,分布在北京、上海、广州、佛山等城市,自持面积达62万平方米。

    相比开发企业在集中式公寓端的攻城略地,传统大型中介企业也在租赁供给端不遑多让,在分散式公寓或集中式公寓端发力。

    公开信息显示,链家自如旗下已拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿、自如优品六条产品线,服务北、上、深三地超过60万租客。而我爱我家的长租公寓业务“相寓”发展速度也不遑多让,已累积规模达到43万间。

    尽管租赁供给端已经出现了诸多的创新供给模式,但《58集团2017租赁蓝皮书》同时指出,相比国外发达国家经验,国内长租公寓行业还仅仅处于起步阶段,未来还有很大的发展空间。据中国饭店协会公寓委员会的调查和测算,预计至2020年底会超过1000万间。但与发达国家品牌公寓在租赁市场25%-30%的份额相比,我国的占比仍然处于较低的阶段。

(杜雨萌)

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