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海外楼市众生相:调控成最关键词

文章来源:证券时报  更新时间: 2017-08-04 05:15

    从2007年美国次贷危机爆发至今已经10年。然而,全球多国楼市并未降温,“调控”也成为了关键词。

    最近数月,韩国多地楼市过热,涉及首尔、釜山、世宗以及京畿道多座城市,引发当地民众和政府的担忧,韩国政府也多次出台调控措施。8月2日,韩国政府宣布新一轮楼市调控政策,把首尔、世宗等多座城市的数十个区域划为“房产投机过热区”和“房产投机地区”,旨在通过税率、贷款等措施打击房地产投机。

    据悉,被指定为房产投机过热地区和房产投机地区,不管房屋类型、贷款额,贷款与估值比率(LTV)和总负债偿还率都将下调至40%,也就是把首套房的首付比例提高至六成。在房产投机过热地区,购买价格达3亿韩元(约合人民币180万元)房产时必须公开资金准备计划和入住计划。

    首尔市政府公布的数据显示,首尔7月房地产交易量创新高,涨价趋势仍在继续。实时更新数据的价格统计网站Numbeo显示,截至8月初首尔市中心平均房价为每平方米1222.67万韩元(约合7.3万元人民币),首尔郊区平均房价为每平方米730.86万韩元(4.4万元人民币)。

    韩国副总理兼企划财政部长官金东兖表示,如果这些城市的房价继续过快上涨,韩国政府还将出台更多调控措施。

    说起楼市调控,加拿大政府可谓不遗余力。早在去年,加拿大不列颠哥伦比亚省政府宣布,想要在温哥华市买房的外国人必须额外缴纳15%的房产过户税,以遏制飞涨的房价。此外,政府还将批准温哥华每年向一些无人居住的住宅收取空置税,此举意在提高那些不经常在温哥华居住但却持有房产人士的房屋持有成本,将更多空置房屋推向租赁市场。不过,加拿大按揭和住房公司近日表示,火爆的温哥华房屋市场正显示过热迹象,而多伦多方面则显示房价已经过高。由此可见,即使加拿大政府采取了一系列措施,房价也没有真正扭转。

    加拿大楼市一直是国内投资者关注的焦点,澳大利亚楼市也是国内投资者热衷投资的方向之一。不断走高的房价一直是澳大利亚政府头疼的问题,迫使监管机构敦促银行严格贷款标准,特别是针对外国投资者的贷款,并就房价下跌的可能性发出警告。不过,瑞银经济学家GeorgeTharenou表示,澳大利亚房价已经连续5年保持增长,楼市价格已经超过了当地居民工资所能支持的正常水平,明显存在泡沫。现在正处于澳大利亚央行紧缩货币的当口,如果该国央行将利率提升得太高或太快,澳大利亚房地产市场很有可能在达到顶峰后崩溃。

    现在,就连欧洲多国的房地产市场也出现一些“过热”现象。富达国际在一份报告中表示,经验不足但又面临资产荒的法国零售投资者正在向房地产基金投入大量资金,将欧洲最好的商业地产价格推高至不可持续的水平。截至目前,柏林、巴黎、马德里、苏黎世等城市的主要商业地产价格已超过2007年峰值。

    回到次贷危机的中心美国,多个城市房价已经涨破次贷危机前高点,包括亚特兰大、波士顿、达拉斯等地。美国房地产数据平台Zillow发布的数据显示,今年5月全美平均房价为199200美元,同比上涨7.4%。回顾2001至2006年,在过剩流动性和低利率刺激下,催生出美国房地产大泡沫。美联储主席耶伦近日也表示,美联储对金融危机之后的金融体系做了很大修正,不能说永远不会有下一次危机,但本轮修正令整个美国银行系统的资本率和流动性更为充足,可以抵御更多的经济风险。与银行业息息相关的就是房地产市场,耶伦认为美国房地产市场仍存在系统性风险,应继续推动改革。

    10年转瞬即逝。虽然危机后近乎严苛的监管已经让美国金融体系的风险大大下降,再度引发次贷危机或金融危机的可能性极小,但健忘的市场只有不忘危机的教训,才能更好地把握未来。

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