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房地产市场双拐点到来 明年楼市由“去库存”转向“去杠杆”

文章来源:证券日报·中国资本证券网  更新时间: 2017-12-22 15:40

    本报记者 王丽新

    年尾将至,回望2017年的房地产市场,新房销售量再创高峰,但量价增速都大幅回落。

    日前,据链家研究院发布的《品质时代——2018年房地产市场和行业展望》报告显示,2017年既是1998年以来长周期的拐点,又是2015年以来短周期的拐点。2017年,成为了房地产新增市场“超级繁荣期”的尾巴。

    据链家研究院预测,2018年全国房地产由去库存转向去杠杆,市场总体进入平稳放缓阶段。房价结束快速上涨,房地产开发投资进一步放缓,将视线放至更长的周期,则是中国房地产过去近20年以来数量驱动时代的结束。人民群众对美好生活的追求使房地产进入到品质驱动时代——围绕房屋的居住属性,如何为消费者提供更高品质的居住产品和服务是未来行业增长的核心价值。

    一线城市交易量向上修复

    事实上,纵观2017年全国房地产市场交易格局,一、二线热点城市交易量萎缩,以北京为例,新房市场交易量萎缩一半。总体来看,一线城市及个别二线城市新房成交量可谓“跌至谷底”。

    对此,链家研究院认为,2018年一线城市的成交量会在目前“跌到谷底”下自发修复。一线城市间的分化将会持续,北京的人口集聚和经济活力相对弱化,南方深圳的活力突出。二线城市则会加速追赶,内部分化加剧。在北京、上海高房价和人口政策的挤压下,许多二线城市加快吸引人才,未来人口的流动方向更多向重点二线城市转移,给城市房地产市场注入了较强的动力。二线城市内部将会出现新的分化,一些“明星二线城市”将会崛起、房价可能被重估。

    随着城市分化的加速,城市圈之间也将出现分化。链家研究院认为,2018年,圈内城市之间的差距进一步缩小。目前看来,2017年环北京城市圈率先出现价格下跌。基于此判断,未来城市圈内部的联动将会增强,周边城市房价上涨较快,与中心城市的梯度差距不断收窄。

    此外,在二手房市场方面,据链家研究院统计,2017年有24个城市二手房成交套数超过新房。随着城市化率的提高,未来一线城市二手房交易占比进一步提高,更多城市的二手房市场交易量将进一步壮大。

    更重要的是,2018年,在整体低温的市场中,各个城市内部房屋的价格将会逐步回归居住价值。具有较好基本面支撑的地段和区域价格将会坚挺甚至上涨,而前期投资占比高、依靠“加杠杆”或者“炒概念”涨起来的区域和地段将会迎来回调。

    住房供应体系更加多元化

    事实上,据记者了解,2017年,北京新房市场供应以满足改善性需求产品为主,交易量占比也比较高。但未来,住房供给主体将更多元化。

    链家研究院认为,2018年中国房地产改革将更加区分政府与市场的关系,将“住房”与“房地产”问题切割开来,实现“政府的归政府,市场的归市场”。政府履行好社会保障的职责,让市场发挥资源配置的决定性作用。

    与此同时,市场主体的需求也开始发生变化。据链家研究院监测,如下几种需求渐渐明朗成形,推动住房的需求从数量向品质转变,需求的变轨促使中国房地产行业在2018走进“品质时代”。

    具体来看,这几种需求包括,高收入家庭的改善性需求、中等收入家庭的首置需求、单身独居人群的品质居住和老龄人口的分散式居家养老需求。

    在高收入家庭的改善性需求方面,这类需求将主要集中在城市高收入家庭。大多数情况下,这类家庭已经有了一套房甚至多套房,但随着收入的增长以及家庭成员的扩大,已有住房并不能满足他们的改善性需求,所以需要换房、换购和改善。品质居住需要增量和存量两方面来增加供给。

    在中等收入家庭的首置需求方面,随着大城市房价的上涨,首次置业的门槛越来越高。与郊区化、豪宅化的新房相比,二手房的总价、户型和区位更加多样化,且供应量相对更大,因此首置的品质居住主要依靠二手房市场。

    在单身独居人群的品质居住方面,适龄未婚青年偏好于可负担的小户型单身公寓,出行便利、配套便捷的互联网以及丰富的社交场所。离婚未再婚中青年则倾向于面积适中、配套公园、健身休闲场所。独居老年人既需要强烈的亲属朋友陪伴的心理需求,也需要简单的健身设施,而身体机能的退化对于居家医疗、居家护理需求旺盛。

    在老龄人口的分散式居家养老需求方面,居家养老已成为老年人主要的居住状态,其中以与配偶或子女居住为主要方式。日本UR(都市再生)机构通过对存量房屋进行重新设计和改造,推出适合老年人口居住的产品。这些老龄公寓分散在正常的社区之中,使老年人能够与年轻人共同生活。运营商为老年人提供日常的安全监护等服务,这种分散式、服务式养老公寓得到老年人的青睐。

(王丽新)

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