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土地市场的AB面:昔日“地王”不胜寒?

文章来源:证券时报  更新时间: 2017-11-24 06:06

    证券时报记者吴家明

    房价与地价之间的微妙关系一直是市场热议的焦点。房地产市场调控逐渐深入,正不断传导至土地市场,租赁用地的出现更让不少开发商意识到市场正在发生的变化。与此同时,房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大,但高价拿地后却面临严厉调控,过去频频出现的“地王”现在还好吗?

    租赁用地很抢镜

    对于土地市场来说,2017年是个转折的年份。土地供应的大幅增加也伴随着出让方式的变化,将给地价、房价带来深远影响。

    中国指数研究院的数据显示,仅在今年10月全国300个城市共推出土地2883宗,环比增加13%,同比增加37%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1027宗,环比增加35%,同比增加81%。中原地产的数据则显示,2017年前10个月已有7个城市土地出让金破千亿元。

    如果说土地数量大幅增加是“A面”,那么溢价率下降、拍卖规则变化等现象则成为土地市场的另一面。中国指数研究院的数据显示,今年10月全国300个城市土地平均溢价率为24%,较去年同期下降18个百分点。更有数据显示,截至11月17日一线城市已供应住宅用地平均溢价率仅有19.04%,较2016年下降了47.86个百分点。

    此时,一线城市的住宅用地供应量却差别很大。市场数据显示,截至11月中旬,在四个一线城市当中尤以北京宅地供应量的提升幅度最大,72宗宅地供应量较2016年增长了380%,深圳则继续保持着个位数的供应量。

    2017年,不少开发商都意识到市场正在发生变化,尤其是在土地市场。过去,价高者得的拍卖模式也带来了一些弊端,特别是“地王”频现。从去年底至今,各地的土地出让陆续出现了限价、配建保障性住房、竞拍自持面积等限制性条件的变化。另外,“只租不售”的土地模式也成为土地出让的重要选项。有分析人士表示,北京今年新增的宅地供应有许多是自住型商品房(共有产权房)用地,上海、深圳也推出了专门的租赁用地,大多都只经过一两轮的争夺便已成交,所以今年一线城市的宅地成交价格、平均楼面价、平均溢价率都出现了下滑。

    就在11月10日,深圳首宗70年自持租赁用地以挂牌的方式出让,地块位于龙华民治街道,地块起始价为7.77亿元,最高限价为10.1亿元。最终,深圳市人才安居集团竞拍成功,成交地价为10.1亿元并配建37860平方米人才住房。而在11月21日,上海土地交易市场再推6幅租赁住房用地。自7月推出首宗租赁住宅用地至今,上海已经推出29宗租赁住宅用地,出让租赁住房用地15幅。

    “地王”之风难再续?

    土地供应大幅增加,房企也积极拿地补仓。中国指数研究院的数据显示,2017年前10个月,碧桂园以1903亿元的拿地金额继续位居榜首,万科以1525亿元稳居第二位,保利以1222亿元稳居第三位,三家房企的拿地金额均超千亿。房企拿地城市主要集中在北京、福州、佛山、绍兴等重点一二线及其周边三四线城市。

    就在去年,多地被“地王”刷屏,房企拿地的热情十足高涨。如深圳,去年6月万科、中海、招商、龙光等18家大鳄对龙华首个现售地块进行激烈的争夺。最终,中国电建地产集团有限公司与广州方荣房地产有限公司以出人意料的约82.9亿元的价格“笑到最后”,综合楼面地价每平方米56781元。业内人士预计,如果将配套面积之类的扣除,地块的均价接近每平方米9.5万元至10万元,项目才能获得合理利润。

    去年各地的“地王”里,国企拿地的比例处于历史高位。据悉,广州方荣股东正是中国金茂控股集团有限公司。当时,招商地产对此地块的报价为70.5亿元,万科给出的价格为57.5亿元,已经连续在龙华片区拿下“地王”的龙光地产给出的报价为56.3亿元,价格还是相对处在市场预期范围之内。

    不管是胜券在握还是“一时冲动”,一年半的时间已经过去。记者在龙华上塘片区看到,该地块已经变身龙华金茂府的工地,施工正在进行之中。记者调查发现,金茂府旁的鸿荣源尚峻项目正在销售,此前推出的房源价格在每平方米6万元至6.5万元左右,二手房小区如潜龙曼海宁、中海锦城、特发和平里的价格多在每平方米5.5万元至7万元左右。“从目前情况来看,金茂府的定位必须是高端豪宅,否则实现10万+的价格在上塘片区还是有点难度。”当地中介对记者如是说。此外,根据深圳市规划和国土资源委员会11月初公布的数据,深圳新房价格已经连续13个月下降。

    此外,“现售”意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物,不能提前进行预售,而要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售,这也极大考验开发商资金实力。记者发现,今年10月北京产权交易所挂出的深圳悦茂置业有限公司(深圳金茂府的项目公司)增资扩股的成交结果显示,深圳悦茂引入了一家名为“嘉兴鼎信创然投资合伙企业(有限合伙)”的机构,后者增资1.25亿元,占扩大后股本的25%。有分析人士表示,“现售”压力叠加融资环境收紧以及楼市调控并没有放松迹象,电建和金茂或许也要找到风险共担者。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在监管层的督促下,地方政府仍会维持一定的供地节奏,但房企的资金链压力开始增大,拿地策略也趋于保守。“地王”入市关键要看准楼市周期,即“地王”项目的出让要回避市场降温或管控升级的时间点。实际上,部分城市有很强的地产周期性,拿“地王”要考虑两点:若对此类土地开发有足够的信心,那么合规的“地王”依然是有市场承认的;土地的获取要注意资金风险的分散,房企应适当在一二三线城市中做布局和比例分配。

    回看过去,深圳龙华已成“地王”温床。早在2013年,中海地产以38.2亿元竞得该区一居住用地,楼面价达到每平方米1.46万元,溢价率达91%,成为当时深圳住宅总价与单价双料“地王”。2014年,龙光地产以46.8亿夺得白石龙“地王”,折合楼面地价每平方米2.51万元,溢价率高达85.3%。

    如今,依旧不断有参与土地角逐的企业领了号码牌走进土地拍卖“赌场”,但无论是房企、置业者甚至是投资客,他们的想法或许已经发生变化……

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