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2天7城加码楼市调控 剑指“短线炒房”

文章来源:上海证券报  更新时间: 2017-09-25 07:10

    楼市调控再度升级。22日至23日,短短两天内,共有包括长沙、重庆、南昌、南宁、贵阳、西安、石家庄7个省会城市或直辖市加码楼市调控措施。其中,除西安侧重在销售端控制房价外,其余城市的调控重点都是“限售”,限售年限在2年、3年乃至5年不等。

    对照国家统计局上周发布的8月最新房价,此次展开调控的城市呈现环比继续上涨、同比涨幅明显的特征,调控的加码正体现了因城施策的“精准性”,更预示四季度将继续贯彻“哪里房价上涨明显,调控就指向哪里”的方针。而从此轮调控的方向看,主打限售,即剑指“短线炒房”。

    最长限售期达5年

    梳理各地限售政策:石家庄在限购的同时明确,新购住房(含二手房)5年内不得上市交易;重庆方面,主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满2年后才能上市交易;贵阳规定,在当地购买新建商品住房,3年内不得转让;南宁则是限售升级,在市区(不含武鸣区)法人单位购买二套及以上住房限售2年;南昌要求,全市范围内所有新交易的住宅,须取得不动产权证满2年后方可转让;长沙除限购升级外,规定当地购买的商品房(含二手房),取得不动产权证3年后才能再次出售。

    上述城市并非单纯“限售”,还有配套政策叠加。如在此次调控较为严厉的长沙,根据新规,自9月23日起,除新购商品房3年内限售外,长沙市户籍已有一套房的,需要取得首套房不动产权证3年后才能买第二套房,外来户则限购一套,需要出具24个月以上的所得税或社保缴纳证明。此外,南昌的新规具体还包括:在商品住宅销售及转让过程中,实行限房价、限对象、限转让的政策,对“三限房”购房人,自购房合同签订之日起5年内不得转让,限售期相对更长。

    给非热点城市降温

    此轮调控还有一个特征,即7个城市都在“15个一线城市和热点二线城市”的范围之外。房地产业内人士指出,从国家统计局上周发布的8月份全国70个大中城市房价指数看,一二线热点城市房价指数都在趋稳,且所有一线城市环比都已停止上涨。但同时,部分城市仍有环比上涨,且同比涨幅明显。从因城施策来看,这些城市的过热风险不得不防,需要在政策上进一步为楼市降温。而从举措看,效果最快的还是限购、限贷以及加码限售。

    具体数据方面,在8月份的全国70个大中城市住宅销售价格变动情况统计中,长沙的新建商品住宅价格指数同比涨幅位居第一,达16.9%,环比涨幅则为0.2%。此外,石家庄环比涨0.1%,同比涨9.5%;重庆环比涨0.3%,同比涨12.9%;南昌环比涨0.9%,同比涨8.7%;西安环比涨0.3%,同比涨14.7%;贵阳环比涨0.7%,同比涨9.2%;南宁环比涨0.6%,同比涨12.5%。

    此外,上述城市的库存正在持续减少,一定程度上强化了房价上涨预期。同策咨询研究部数据显示,8月份,南昌、南宁、贵阳等城市存销比在10个月以下,重庆、西安等城市的存销比在6个月以下。一般认为,当存销比小于8个月时,房价存在上涨压力。

    为购租并举赢得时间

    同策咨询研究部总监张宏伟指出,按往年调控经验,每轮楼市新规的“间隔期”大约是6至8个月。追溯来看,由去年3月上海“沪九条”开始,到去年10月,大约20个核心一二线城市集中出台调控政策;今年3月,北京出台“3·17新政”又带动部分城市升级楼市调控。现在,又到了调控政策出台的“窗口期”,此轮调控是对此前政策的补充和强化。

    同时,新规的出台时机也体现出预期管理的需要。“这次多个城市集体升级调控,可能是为了防范在‘金九银十’的特殊节点,出现楼市进一步上涨的预期。”易居研究院副院长杨红旭认为。中国房地产数据研究院执行院长陈晟也指出:“去年房地产调控政策出台以来,一线热点城市取得明显成效,有人判断楼市调控政策会松动。但是,近两天部分城市出台的新措施,传递了楼市调控不会放松反而可能再度加码的信号。”

    陈晟认为,建立房地产长效机制是更为核心、更为长远的问题。目前,房地产调控政策不松动,各种限制政策意在阶段性平抑房价,是为建立购租并举的房地产长效机制赢得时间。

    同时,此轮调控多数城市在“限售”上做文章,剑指“短线炒房”。海通证券首席经济学家姜超认为,上述城市的限售期从2年到5年不等,这也表明了政府压制地产泡沫的决心。可以预见,房地产的投机功能将持续被弱化。

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