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楼市金九银十呈现胶着:部分主体认为不存在跌的空间

文章来源:21世纪经济报道  更新时间: 2017-09-20 08:44

    在所谓“金九银十”的房地产销售旺季来临之际,中国楼市呈现出胶着的状态。国家统计局刚刚公布的数据显示,70个大中城市中,一线城市房价环比继续下降,二三线城市环比涨幅有所回落;一二线城市房价同比涨幅继续回落,三线城市同比涨幅出现回落。从数据看,似乎楼市上涨的势头已经受到了控制。

    但是,另一方面,中国地产企业公布的业绩大部分远超预期,导致近日地产股持续大幅上涨。在香港上市的恒大自年初以来已经上涨了接近5倍,家印因此在本周成为中国首富。融创自8月收购万达资产之后也升幅接近2倍。在A股的万科也创下了历史新高。

    这或意味着,中国楼市在多种调控政策重压之下,依然保持很强的购买欲望与上涨动力。在经历近一年的调控抑制之后,部分市场主体认为,没有跌下去可能意味着不存在跌的空间。这种预期可能会刺激更多还没有买房的人入市。

    从理论上看,中国楼市或已接近顶点。波澜壮阔的城市化进程进入了稳定期。而且,政府部门推动租售同权改革以及增加共有产权住宅的供给,应该能缓解那些还没有买房人的焦虑。但是,从现实看,人们的焦虑并未完全缓解。一些人不认为房价有下降的可能。共有产权住房或者租赁住房被很多人认为是一个过渡。

    在普遍看涨房价的市场氛围中,很多人在渴望拥有自有产权住房的心理(涉及到面子、财产保值、安全感等因素)驱使下,认为目前房价停涨可能是购房的时机。因此,一些刚需不想等待太久,不得不加大杠杆入市。这是目前消费贷规模急速膨胀的原因之一。

    易居房地产研究院9月19日发布最新研究报告显示,今年3月以来,短期消费贷款同比大幅攀升,明显偏离稳中有升的零售额同比,预计新增异常短期消费贷款金额约3700亿元,估计其中至少有3000亿流向楼市,约占新增短期消费贷款总额30%。

    对于这种不理性的行为,银行部门上调首套房贷款利率,也正在大规模地抑制消费贷流向楼市。北京地区多家银行自9月14日起继续上调首套房贷款利率,首套房房贷利率上浮5%-10%成为主流,个别银行调整为最低执行基准利率上浮20%的利率政策,还有个别银行的多个网点首套房贷“暂停接单”。最新的消息显示,多家股份制银行在资金流向以及贷后回访等流程中将加大力度,严格杜绝消费贷被作为他用。银行已着手向消费贷客户征集贷款用途证明材料,包括货单、发票、合同、转账凭证等。9月19日,北京多家银行要求贷款额度20万以上的客户补交材料。

    在这些常规措施之外,房地产调控还有一个非常重要的任务,就是打消房价依然会上涨的预期。应该说,这是一个难以完成的任务,因为房子持续上涨的时间太久,对房价下跌的等待总是落空。还有一些专家学者、中介以及炒房客抱团看多楼市,导致舆论上几乎没有看跌房价的声音。

    中央抑制房地产泡沫的决心是非常大的。中央经济工作会议指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

    要实现这个政策目标,在需求侧需要提高利率成本、围堵消费贷,在供给侧需要增加共有产权房与租赁房的数量,此外,还需要打消人们对房价持续上涨的预期。这要求政府部门的调控措施进一步细化,从各个方面引导预期,做好打持久战的准备,加快长效机制的建设。

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