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北京银监局、央行联合发文严查“房抵贷”购房

文章来源:中国地产网  更新时间: 2017-09-07 20:22

    有人将“房抵贷”视为房价上涨的帮凶,因为政策上不允许用于购房的“房抵贷”,在实际的资金流向上却是处于监管灰色状态。

    9月5日,北京银监局、中国人民银行营业管理部联合印发《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》,要求北京市银行业金融机构对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。

    北京银监局相关负责人表示,近期北京银行业金融机构的个人经营性贷款和个人消费贷款规模快速增长,但据市场情况反映,个别银行发放的上述两类贷款却违规流入了房地产市场,借款人将其用于购买住房,而非个人经营或日常消费,这种行为不符合房地产调控的政策要求。

    银行信贷监管之风再度加强,而后续全国其他城市可能也会跟进。

    “房抵贷”违规购房漏洞难堵

    “房抵贷”是指借款人以自然人名下的房产(住房、商住两用房)作抵押,向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。贷款可用于家庭装修、购车、旅游、留学等各类消费资金所需,又可以满足借款人商铺装修、流动资金等经营用途资金需求,但规定不能将资金再次投入房地产或者炒股等。

    房抵贷很早以前就有了,而且很多银行都开展了这项业务,比如农行、建行、民生、中信、平安、华夏、招行均推出了“房抵贷”产品,只是具体限制上有差异,有的银行只接受已经还清按揭贷款的房产,有的银行还可以接受只还贷一年的房子,而对于资金流向并没有严格的规定,门槛确实宽松。

    “银行自查的内容主要是看贷款审核资料是否齐全,对资料真实性的把关是否严格,银行只能监控本行内部资金流向的全流程,但资金只要转入其他银行机构,就无法继续追踪。所以违规使用房抵贷资金的贷款申请人,通常是伪造消费合同或经营合同,银行将受托支付的贷款直接打到合同对方的账户中,对方再通过其他渠道把钱转给贷款申请人,就可以自由使用这笔资金了。”一位银行内部人士表示。

    而多年来,“房抵贷”资金再度流向房地产的现象并不少见,而随着北京等热点城市个人房地产贷款政策的一再收紧,今年以来个人短期消费贷数额猛增,而个人消费贷款中很大比例正是投资于股市和楼市。

    数据显示,2017年前7个月,居民新增消费性短期贷款1.06万亿元,累计同比多增7137亿元。而去年全年新增消费性短期贷款仅8305亿元。

    海通证券宏观首席分析师姜超认为,短期消费性贷款的爆发式增长可能与地产销售密不可分。地产销售仍在增长,但去年下半年以来银行房贷额度逐渐受限,部分居民购房贷款或借道短期消费贷款完成,导致居民短贷的高增长。

    监管加强其他城市或陆续跟进

    不止北京,热点城市都存在“房抵贷”用于购房的做法。

    有银行界人士告诉记者,“房抵贷”一般是可以贷出房产净值的七成,利率会在基准利率上有所上浮,相当于把一个人贷款的压力提高了30%左右。

    “房抵贷”授信额度还和地域以及资金用途都有极大关系。一线城市授信额度不超过房屋评估价值60%,二线城市不超过50%,三线城市不超过40%,最高可贷额度一般分别不超过500万元,300万元和200万元。贷款期限也不等,期限长的可以做到15年。

    一位游走于成都、杭州等地的炒房者,正是通过“房抵贷”方式凑够一套又一套炒房首付,并称中信银行等做“房抵贷”最便捷。

    通过“房抵贷”,只要有一套楼,还了一两年,就可以把钱融出来,就会有第二套,第三套。而所有的杠杆都是建立在房价不会大跌的情况下。

    “把本来就是贷款买来的住房再次抵押贷款,无论投资什么都是加杠杆行为。如果再投资买房,其风险可想而知。如果第三次、第四次……循环往复抵押买房,整个社会经济金融风险将无穷大,一旦一个环节资金链条断裂,那么必将引爆金融风险。”上海社科院房地产研究专家杨涛指出。

    “灰犀牛”风险已不得不防。

    按照《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》,下一阶段,北京银监局、中国人民银行营业管理部将视银行业金融机构自查情况,有针对性地开展专项检查,对于检查发现的问题,依法依规,从严处理。专项检查会一直持续到年底,确保政策的持续性和稳定性。

    国务院发展研究中心研究员刘卫民认为,北京推出这一措施的目的是控制整个住房金融风险,有些人没有理性住房观念,将住房杠杆增加很高,积累风险。而银行开展“房抵贷”业务能将收益提高20%~30%,所以从内在动力看银行会存在监管不力的潜在可能性。

    所以,“除了银行自查,银监局等相关部门也会大力监管这部分资金,虽然这部分资金在整个贷款总额中比重并不大,但危害性比较大。虽然房地产调控已经取得阶段性成果,但这只是阶段性成果,要保证政策效果持续性还需要将监管漏洞补上。”刘卫民表示。

    易居智库研究总监严跃进认为,北京这一动作的信号意义极强,较为符合当前房地产金融系统安全管理的导向,后续其他一二线城市的商业银行也会采取比较严厉的做法,进而打击各类违规购房和炒房的行为。

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