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前8月50城土地出让金增3成 熔断摇号规则再现市场

文章来源:21世纪经济报道   更新时间: 2017-09-06 08:00

    在住宅交易因进入传统淡季而降温之时,土地市场的热度丝毫未受影响。

    今年7、8月份以来,土地市场供需两旺。在监管层的督促下,热点城市加大土地出让规模,并采取各种措施防止土地价格过高的现象出现。需求端的热情也十分高涨,房企争抢部分热门地块。

    根据中原地产的统计,今年1-8月,全国50大城市的土地出让金额高达19671亿,同比上涨34.3%,京沪杭三地的土地出让金超过千亿。其中,6、7、8月三个月的出让金合计超过9000亿,相当于前8月的一半。

    分城市看,北京、广州两个一线城市成交土地的规划建筑面积已经翻番。重庆、成都、嘉兴、无锡等城市的土地单价则实现超过100%的增长。

    分析人士指出,房企补仓的时机已经到来,对土地的需求十分强烈,预计未来土地市场仍将维持较高的热度。

    土地市场逆势升温

    8月31日,南通迎来两宗宅地出让。其中,长泰路东R17010号地块经过一个半小时311轮的竞价后,地价达到最高限价16500元/平方米。根据规则,该地块将于9月5日以此价格,由多家开发商采用摇号方式确认最终竞得人。

    此前的8月28日,长沙正式出台了类似的“熔断+摇号”规则(土地熔断,是指当地块竞价达到最高限价时,终止土地出让,所有报价无效),即设定最高限价,达到该限价后如有多家企业继续竞标,则改为现场摇号的方式确定竞得者。8月底,上海也连续采用招标挂牌复合方式出让了数宗土地。

    这些交易规则的变化,意在防止高价地的出现,这也侧面反映出土地市场交易旺盛的现实。

    根据中原地产的统计,截至2017年8月30日,今年全国卖地最多的50大城市,合计土地出让金额高达19671亿,再创历史新高,同比涨幅达到了34.3%。

    从成交面积上看,北京、广州、温州、菏泽的成交土地的规划建筑面积涨幅均超过100%。从成交价格上看,北京以21024元/平方米的单价位居全国第一,同比上涨81%。另外包括重庆、成都、嘉兴、无锡在内的12个城市,土地单价实现翻倍。

    由于设置了相应的限制性条款,北京、上海、南京、苏州、武汉等热点城市的溢价率均比去年大幅下降。但在激烈的竞争下,部分三四线城市的土地溢价率仍然高企。如在8月14日,青岛的一宗土地经历了299轮竞拍后仍未决出竞得者,暂由出让人收回,转至线下竞拍商品房销售价格。

    事实上,由于受到楼市调控影响,一二季度的土地市场相对平静,真正的升温从6月开始。供应端的发力,被认为是刺激交易的主要原因。

    今年4月6日,住建部和国土部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求商品住房库存消化周期12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

    此后,热点城市便开始大量供地,土地供应规模和质量均好于此前。8月末9月初,北京、上海、武汉、合肥等地仍在批量推出土地。截至目前,一线城市的土地成交面积已达到去年全年的水平,三线城市的供地规模也明显高于去年同期,热点二线城市的绝对供地量也较大。

    中原地产首席分析师张大伟分析认为,热点一二线城市推地规模较大,但由于受到政策限制,土地溢价率并不高。部分三四线城市的地价反而高企,这些城市有可能成为下一轮土地交易的热点。

    值得注意的是,这段时间正是房屋交易的传统淡季。今年6-8月间,北京、上海、广州三地的新房交易规模同比几乎减半,被认为处于“触底”阶段。因此,此轮土地交易的火爆,也被称为“逆势升温”。

    库存规模下降明显

    从需求端来看,房企的拿地意愿同样强烈。“传统的开发思路是,市场不好时拿地,市场好时卖房。”北京某上市房企营销负责人向21世纪经济报道记者表示,“当前正是拿地的好时机。”

    按照该人士的观点,经过了2016年和2017年上半年的火爆销售,房企的库存大幅下滑,但手中的资金较为充裕,可以说“既有拿地意愿,又有拿地实力。”

    其中,拿地意愿最为关键。上述人士表示,传统房企对规模的追求仍在继续,土地储备是决定下一个上升周期中业绩的关键。因此,企业对土地的竞争不会放松。

    中原地产的统计显示,今年前8月,50大房企的招牌挂拿地金额达到了14910亿,同比上涨了49%。其中有21家房企的拿地支出超过200亿,碧桂园、万科、保利的拿地支出则超过千亿。

    从拿地趋势上,也能看出房企正在借助此轮供地热潮增加储备。公告显示,今年3-5月,万科的月度新增项目分别为8个、11个、9个;但在6-8月的“供地潮”阶段,万科的月度新增项目上涨至17个、20个、24个。

    但由于土地招拍挂价格已攀升至高位,仍有大量的企业将目光转向并购市场。因此有业内人士认为,土地交易的实际规模要明显大于公开市场的交易规模。

    房企全力拿地背后的另一个事实,是城市商品房库存规模已经大幅下降。

    来自统计局的数据显示,截至今年7月末,全国商品房待售面积为6.35亿平方米,比2016年初的高点下降了约1亿平方米,降幅约为14%。

    今年8月,龙湖地产首席执行官邵明晓在业绩会上表示,过去两年全国去库存的效果非常好,如今一线和二线城市库存量都不足10个月,而在2014年的时候,库存的去化大概是16个月左右。华泰证券也认为,经过多年去库存进程,三四线城市供地过多、库存庞大的逻辑已经不复存在。

    有机构认为,尽管房地产市场的区域差异仍然存在,但库存规模大幅下降,说明新一轮的市场周期正在蓄力。因此,土地交易的升温,也有房企跨周期布局的考虑。

    易居克而瑞在近期的一份报告中也指出,从投资的角度看,未来房企拿地积极性将继续保持。尤其是近期部分城市加快了供地节奏后,房企拿地的机会将加大。同时,部分房企或会强化对城市群周边的三四线城市的拿地力度,以更好地改善土地储备结构。

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