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北京五环套均房价1100万元 新房成交均价5.7万元/平方米

文章来源:证券日报  更新时间: 2017-08-01 01:20

    ■本报记者 王丽新

    “8万元”预售价格监管红线之下,上半年,北京新建住宅市场成交主力逐渐从刚需转向改善需求,成交单价5万元/平方米-8万元/平方米的中高端楼盘成为市场主力。

    对此,亚豪机构市场总监郭毅向《证券日报》记者表示,7月份,北京新建住宅单价5万元/平方米-8万元/平方米的中高端项目占比高达40%,成为绝对主导。另外,鉴于今年北京成交的17宗可售住宅用地限售均价也在此范围内,预计未来较长一段时期内,这一价位的中高端盘将成为新建住宅市场的供需主力。

    值得关注的是,据《证券日报》记者走访获悉,在房山,广阳郡九号等多个楼盘单价也进入了“5万元+”时代,预计未来这一价位的竞品将增多,将进一步加剧房企之间的竞争压力。

    五环成交均价5.7万元/平方米

    受到预售价格监管影响,今年上半年北京新建住宅供应极度低迷,不少房企均因达不到“理想定价”而放缓入市时间。

    对已经入市的新建住宅来说,中原地产首席分析师张大伟认为,目前北京二手房价格基本回调至春节前,成交量也持续低迷,相反,一手住宅市场一直较为稳定,大部分项目依然比二手房性价比高。

    即便如此,即使手持1000万元,在北京面临的选择依然不如想象中的充分。据业内人士分析,可以选择的方向为六环附近少量180平方米以上叠拼或洋房以及五环精装大尺度三居或四居,后者显然更具备投资价值。

    据克而瑞统计,今年北京在售楼盘中,有98个项目成交总价水平为套均总价1000万元左右,六环外项目占据很大比例。克而瑞北京机构高级分析师崔秀程表示,“北京五环沿线,目前商品住宅成交均价达到5.7万元/平方米,套均价已达到1100万元”。

    无独有偶,《证券日报》记者探访房山区楼市时发现,房山今年有多个项目步入单价“5万元+”时代。天恒·水岸壹号报价已达50000元/平方米,中粮·京西祥云一期对外报价已高达6万元/平方米。此外,位于西五环外,长阳良乡大学城区域内的万年广阳郡九号也在此售价范围内。在该项目售楼中心,记者了解到,该项目主力户型为166平方米三居—220平方米四居,配有科技系统,属于当前北京市场上不多见的科技健康住宅,周边有小学、中学、医院和公园等配套,包括临近建设中的航天科技园区和中核科技园,据悉未来将有超过8万高收入和高学历人群进驻,区域未来具有极强的产业导入效应。

    对此,有业内人士认为,房山过去是一个偏刚需的市场,现在则有不少中高端项目开始成交,未来可能会有一轮“补涨”。事实上,房山楼市的发展也折射出了北京今年上半年楼市走向。

    中高端项目成主力

    在北京楼市上一轮涨价过程中,不少刚需实际上已经放弃了购房欲望,整个市场向改善型需求转移,换房人群成为这一批楼市交易的购买主力。

    根据亚豪君岳会统计数据显示,截至7月30日,7月份,北京商品住宅共实现成交1638套,成交面积130.78万平方米,环比上月同期成交套数减少11%,成交面积减少2%,同比去年同期成交套数、面积更是分别减少65%、51%,预计整个7月份成交情况也或将创下自2014年3月以来,41个月的历史新低。

    而从成交特征来看,在7月份成交当中,单价5万元/平方米-8万元/平方米的中高端项目占比高达40%,成为绝对主导。与成交特征相同,虽然8月份预计入市的8个项目均未公布开盘价格,但是从市场行情预估来看,其中招商·都会中心、亦庄金茂逸墅等6个项目售价或将位于5万元/平方米-8万元/平方米区间段。

    郭毅认为,2016年7月份还是单价3万元/平方米以下的住宅产品成交占主导,而随着地王的“好邻居”效应的不断发酵,使得大量同区域项目价格均出现攀升,再加上今年预售价格“8万元/平方米”红线的压制,一升一压两相作用之下,5万元/平方米-8万元/平方米成了商品住宅市场的主力,而这一价格区间也正是当下购买意愿最为强烈,购买能力最为坚挺的改善型需求范围。

    更重要的是,在郭毅看来,在2017年已成交的17宗可售纯商住宅用地当中,7宗地块限售均价在5万元/平方米-8万元/平方米之间;而在挂牌期的13宗纯商住宅用地当中,限售价(含最高价)位于5万元/平方米-8万元/平方米区间的多达8宗。

    郭毅表示,由此可以判定,未来较长一段时期内,5万元/平方米-8万元/平方米的中高端项目将成为商品住宅市场的供需主力。

(王丽新)

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