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加息并非“最后一根稻草” 香港房价还会涨?

文章来源:证券时报  更新时间: 2017-06-20 04:35

    证券时报记者 吴家明

    美联储加息一度被认为是压垮香港楼市的“最后一根稻草”,然而事实并非如此。尽管美联储近日再次宣布加息,但似乎并没有改变市场对香港楼市继续“火热”的预期。

    房价租金“涨涨涨”

    近日,香港楼市再次登上“头条”,这次是因为“天价”停车位和“特斯拉公寓”。据悉,香港岛的一个停车位卖出了518万港元的天价,创下纪录新高。该停车位面积为188平方英呎,均价约合每平方米25.8万元人民币。此外,随着香港房价的走高且连续7年雄霸“全球房价最难承受之城”榜首,越来越多的地产开发商“因地制宜”,开发出更多面积更小的公寓。香港大型房地产公司推出一种面积只有相当于特斯拉ModelX大小的公寓,约为15平方米,售价却接近50万美元(约340万人民币)。

    “天价”停车位和“特斯拉公寓”从一定程度上折射出当前香港楼市的火热程度。为了给楼市降温,香港政府可以说屡出“辣招”,但房地产市场仍旧“高烧不退”。

    中原地产研究部发布中原城市领先指数CCL是20多年来香港房价的“起起落落”最直观的展示。从1995年到1997年间,香港楼市一路飙升,伴随着此后的亚洲金融危机,在1997年到2002年间的跌幅高达57%。随后,香港房价有涨有跌,但总体保持强劲的上升势头,并在近日再次打破1997年上涨周期的历史最高纪录。美联物业提供的香港楼价走势图则显示,从2015年8月开始香港楼市就出现向下的趋势,这种情况一直持续到去年3月至4月。不过,截至今年5月,香港楼市平均呎价已经回升到11509港元,环比上升0.7%,处于历史最高水平。此外,国际物业顾问莱坊发布今年首季《全球楼价指数》显示,香港在特区政府更严厉的楼市调控政策下,房价增幅仍排名第二。

    房价上涨的同时,租金也不示弱。美联物业首席分析师刘嘉辉指出,5月份香港以实用面积计算的平均呎租报35.39港元,首次突破35港元水平,环比上升1.3%并已经连涨5个月。“香港房子的租售比远远好于深圳,短时间内我会考虑投资香港房产,即使要缴纳高额的税费。”来自深圳的陈女士准备赴港投资,即使在美联储加息以及香港调控“辣招”不断的背景下,陈女士也表示不会放弃这个计划。

    香港房价易涨难跌?

    房地产市场持续火热,地产商自然也“坐享其成”。市场消息指出,长实地产近日透露公司上半年于香港卖楼营收逾256亿港元,售出逾1530间房屋,同比增长7倍,超过全年目标,因此将全年销售目标上调至350亿港元。

    高力国际资本市场及投资服务副常务董事胡孝直表示,2016年中资财团于香港的物业投资已超越伦敦及悉尼,香港于2017年有望超越纽约成为全球最受中资财团追捧的物业投资市场。此外,写字楼一向是内地企业投资者竞逐的投资项目,他们喜欢收购地标建筑和分层写字楼以抗衡长远租金上涨所带来的压力。

    实际上,香港特区政府以及相关部门此前已多次出手调控楼市。去年11月以来,香港已3次“加辣”调控楼市。就在上个月,香港金融管理局宣布推出3项新一轮物业按揭逆周期措施,以调控楼市,其中包括限制主要收入来自外地的贷款申请人,“供款与入息比率”上限下调10%。香港金管局总裁陈德霖当时表示,这次新措施针对两种借款人,即涉及多项按揭以及主要收入来自香港以外的借款人。在联系汇率制下,香港的利率最终也会上升,市民置业应该量力而为。

    而在近日,美联储再次宣布加息,香港金管局随后也宣布基本利率根据预设公式上调25基点。美联储加息加上楼市“辣招”影响,会不会让香港楼市降温?

    美联物业住宅部行政总裁布少明认为,即使近期推出的“辣招”将影响部分需求,加上香港的利率跟随美联储上升,但预计加息幅度较为温和,加上在内地发展商持续来港拍地的背景下,楼市气氛将保持火热,下半年香港楼价涨速虽将放缓,但仍有约3%至5%的涨幅。中原地产则表示,香港经济复苏,推高企业利润、员工薪酬、物价和租金,楼价不可能逆市独跌。

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