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反弹空间犹存 楼市拐点难现

文章来源:中国证券报  更新时间: 2017-06-13 02:25

    “我是2月份批贷的,但是到现在卖给我房子的业主还没有拿到资金。”90后李丽坦言自己算是比较幸运的,首套房贷享受了85折利率优惠。中国证券报记者近日在北京、深圳、南昌等地了解到,大多数购房者没有李丽那么幸运,首套房贷利率折扣已从9折调整到95折,再到现在的基准利率甚至上浮。在此过程中,甚至出现了首套房批贷“难上难”,二套房贷“秒批”这类令人困惑的现象。

    业内人士坦言,接下来的房贷利率仍有提高的可能,一方面是为了防范信贷市场背后的各类泡沫问题;另一方面是银行资金端成本不断上升,银行偏好收益更高的领域。有专家表示,在限购从严、信贷收紧等因素下,楼市观望情绪浓厚,但难言拐点出现,市场交易仍有反弹可能。

    “漫长的”首套房贷

    “本以为首套房贷会很快下来,没想到要等这么久,仅是批贷就等了一个多月。除了批贷,等‘贷’资金到账又不知会多漫长,幸亏卖给我房子的业主能够理解。”陈刚向中国证券报记者诉说起自己的苦恼:在全家的共同努力之下,陈刚终于凑齐了150万元的首付,在北京市的朝青板块拥有了属于自己的一套房子。

    陈刚说,首套房贷款200万元,赶上新政策只能贷款25年,而且利率优惠也从9折调为95折。如此算下来,在同样的贷款金额、期限下,自己的利息支出增加了85300元。

    而最令陈刚困惑的是,与他在同一家银行申请了个人房贷的同事,其贷款批复速度明显比他快得多。他们两人之间的收入水平差不多,贷款金额也差不多,唯一的差别就是首套房和二套房。

    多位房地产中介人员也向中国证券报记者证实,目前北京地区二套房贷的批贷流程确实比首套房快。“二套房基本上三至五天就能批下来,首套房至少需要一个月,甚至可能需要一个半月。”

    银行工作人员并未解释二套房放贷批贷比首套房更快的原因,分析人士认为,二套房贷的利率上浮10%-30%,商业银行在信贷额度紧张的情况下有所倾斜属情理之中。

    记者走访时了解到,目前工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至1.2倍,北京银行、招行、中信等银行二套房利率也调升至1.2倍,民生银行更是上升至1.3倍。此前,大部分银行二套房贷款利率为上浮10%。

    据称,个别银行明确提出北京地区个人住房按揭贷款最低指导价为:首套住房按揭贷款最低为基准利率的1.1倍,其中补按揭和接力贷最低为基准利率的1.15倍。不过,中国银行、北京银行、中信银行等相关负责人均向记者表示该行北京地区房贷政策并未变化。据记者了解,目前北京地区多家银行虽然对外没有取消95折的利率优惠,但在实际批贷时,以基准利率居多。

    尽管只是个别银行的首套房贷利率上浮,在易居研究院智库中心研究总监严跃进来看,房贷利率仍有提高的可能,但出发点主要是为了防范信贷市场背后的各类泡沫问题,尤其是商业银行过去相对快节奏的贷款模式,现在确实需要积极约束。“有一点需要注意到,即便是房贷利率提高了,当前还是在过去持续降准降息基础上形成的利率水平,对比历史数据并不能算太高的水平。”

    中指院研究报告指出,未来金融信贷端口收紧将是大概率事件,已有一线城市主要银行上调首套房贷利率至基准水平,或有更多城市效仿实施,推动市场走势更趋于理性。

    中信证券分析人士指出,受房地产调控政策及年中考核等因素影响,预计银行年中会在一定程度上收紧房贷。季末MPA考核重点或转向信贷政策的落实情况上,个人住房贷款可能成为重要考察项目。

    中国社会科学院金融所银行研究室主任曾刚认为,2017年新增信贷结构会相对更为均衡,企业会重新成为新增贷款的主要投向。其一,随企业部门经营状况改善,企业信贷需求增长同时,信用风险也会明显降低;其二,监管部门的窗口指导,会限制新增按揭的规模扩张速度;其三,宏观调控政策下,房地产市场的不确定性,也会导致居民部门按揭需求的下降;其四,贷款利率的上升,也会限制部分的信贷需求。

    政策调控效应显现

    从年初的“抢房”到目前的观望情绪浓厚,3个多月的时间里,全国楼市尤其是一线楼市急转直下。据北京市住建委官网公布“2017年5月存量房网上签约”数据显示,5月份,北京二手房网签11824套,网签建筑面积1092001.66平方米;二手住宅网签10801套,网签建筑面积1016169.37平方米。从成交量上看,5月北京二手房市场依旧处于降温态势。安居客数据显示,北京房价下滑尤为明显,目前二手房均价为51785元/平方米,环比上月下跌2.38%,同比去年同期上涨15.45%。记者注意到,自2017年3月以来,北京二手房均价持续下跌。

    业内人士表示,5月份市场呈现小幅降温,进一步凸显了当前政策管控的有效性。当前各热点城市政策环境较紧,包括预售证发放、预售价格管控、购房资格审查、房贷政策收紧等内容,都会对市场交易形成各类影响。市场交易的下滑,也充分说明了投资投机需求得到了很好抑制。

    安居客数据显示,“购房者信心指数”也出现了年内首次下滑。5月购房者信心指数跌至103.04,出现年内首次下滑。不少准购房者近期打消了购房念头,持币观望。工作已三年的小王前阵子看了不少房子,准备在合适的时机就“下手”。但政策频出,让小王却步,“无论什么时候,买房对于我都不是一件容易的事。现在政策调控这么紧,还真有点把握不准。”

    对此,安居客房产分析师认为,不少买房者对目前的楼市持观望态度。市场热度下降的重要原因之一在于房贷政策的不断收紧。比如各大银行上调房贷利率。“房贷压力的增大,一定程度上导致买房的人减少。部分急于卖房的房东或主动下调报价、降价出售,所以这个阶段购房者的议价能力相对是提升的。”

    严跃进表示,二手房交易降温,和潜在买家相对减少有关系,可以理解市场有调整,但很难说拐点出现。换而言之,后续市场交易依然有反弹的可能。政策方面,积极督促供地和加大房地产市场的预期稳定,都会成为接下来市场调控的新任务。而类似限购等政策,在现有内容框架下继续收紧可能性不大。

    房价上涨压力犹存

    对于楼市拐点何时出现,严跃进表示,只有在2008年次贷危机爆发的时候,可以认为中国楼市有拐点出现,特点在于楼市和金融市场都比较萧条,交易和价格都比较疲软。但现在应该不会有拐点出现了,这在于楼市发展其实还在积极抑制泡沫,并没有萧条出现。而三四线城市又积极释放需求,可以给楼市提供支撑。

    明源地产研究院首席研究员刘策认为,市场并没有进入拐点,仍然长期看好房地产市场,尤其是一线城市。目前市场成交量下降是阶段性政策性导致的结果。

    《住房市场发展月度分析报告》预计,随着资金面的收紧,以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控,多数城市房价短期涨势将得到抑制,前期房价上涨过快、泡沫较大的城市短期内仍将继续下跌,但房价上涨的压力仍然存在。

    财富证券分析师龙靓指出,历次房地产调控政策的持续周期一般不超过三年。为避免历史重演,“建立房地产市场稳定发展的长效机制”将是今后两年房地产政策制定的重要出发点。

(陈莹莹 彭扬)

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