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房企融资渠道收缩成本上升 中小房企资金链脆弱

文章来源: 中国经营报   更新时间: 2017-06-10 07:41

    在房企拿地和融资需求紧迫的当下,信托、贷款、发债渠道等资金链监管却全线收紧,伴随而来的是企业资金缺口矛盾的加剧,如今看来,这个寒冬可能会无比漫长。

    在4月21日的银监会一季度经济金融形势分析会上,银监会主席郭树清表示,要合理控制房地产融资业务增速,有效防范集中度风险,严禁银行资金违规流入房地产领域。而银行贷款一向是房企主要的融资渠道。

    紧接着,银监会向各银监局下发的《2017年信托公司现场检查要点》,将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点。这份文件规定直指信托公司开展的“拿地融资业务”。而信托融资本是房企除银行贷款外的主要融资方式。

    除此之外,企业发债也遭受着严厉的限制。

    年初至今,万科等房企纷纷取消发债,并在公告中声称,鉴于近期市场的变化,决定取消中期票据的发行,涉及金额至少为50亿元人民币。

    在史无前例的政策收紧形势下,房企融资该往哪里去?

    龙头房企的选择

    仗着品牌实力和与银行的融洽关系,一些龙头房企就显得从容淡定了许多。

    作为今年1~5月份,在销售和拿地方面都进入了房企排名三甲的恒大地产,尽管其在2016年净负债率高达119.8%(2016年全国房地产销售额排名前10的大中型龙头房企净负债率普遍低于100%,招保万金4家龙头平均净负债率仅为33%左右,保持在相对低位,其余大型房企整体杠杆率也相对稳健,呈现“稳扎稳打”的保守风格),却依然获得了实力投资者的青睐。

    继今年1月2日成功引入305亿元战略投资后,恒大又于6月1日发布公告称,第二轮战略投资者向恒大地产增资395亿元。6月2日,恒大再次发布公告,所引入的700亿战投已全部到账,并完成相关工商变更登记。至此,战略投资者将持有恒大地产约26.12%股权。

    这些战略投资者实力强大,包括了深业集团、山东高速、深圳广田等。海通证券房地产分析师涂力磊评论:“其重要合作伙伴的参与,有利于产业链上下利益绑定一致,发挥合力保证企业高速发展。”

    伴随着两轮远超市场预期的引战,恒大净资产大幅增厚。资本实力大增的同时也带动了净负债率下降。根据恒大2016年的财报测算,在引战完成后,恒大净负债率将由119.8%大幅下降至61.2%。

    “恒大此次引入战投的融资规模巨大,甚至高于万科上市以来在二级市场的融资总额。”涂力磊指出。

    今年一季度销售大幅增长的万科,通过私募股权基金募资的方式也同样经受住了融资收紧的考验。

    5月23日,万科在官网上发布了关于公司与专业投资机构共同发起设立商业地产投资基金的公告。公告中称:万科企业股份有限公司拟通过下属公司珠海梦想家商贸有限公司出资人民币50.31亿元与招银资本、长江招银共同设立两只专业商业地产投资基金“成长壹号”“成长玖号”。用于投资万科及其下属控股公司所持有的42项商业地产项目。

    对此,业内人士表示,万科成立投资基金,一方面是其轻资产化的最好体现;另一方面也可视为其在变相创造融资渠道。不过,项目引入私募基金后剩余持股比例等于或低于50%,不再属于集团的附属项目融资,而计入长期股权投资。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经营报》记者采访中表示:“在各个通道收紧之下,万科成立投资基金的做法,实际上很符合大型房企利用品牌和实力来获取融资的行为,可以有效回避金融管制。”

    在融资渠道收窄的大背景下,华夏幸福选择了继续抱紧银行和永续债的大腿。

    5月6日,华夏幸福基业股份有限公司发布公告称,其拟与中国光大银行签署《战略合作协议》,结成长期战略合作伙伴关系。光大银行愿意在符合国家产业政策和信贷管理要求的前提下,为华夏幸福及其成员单位提供500亿元一揽子融资服务方案。

    5月23日,华夏幸福连发公告称,公司获华能贵诚信托30亿元永续债券投资,全资子公司江门市鼎兴园区建设发展有限公司获华能信托增资15亿元,以及为下属公司香河孔雀郡6亿元贷款提供担保。

    然而,永续债并非真正意义上的股权投资,尽管没有还本压力,但利息之高却让众多房企望尘莫及。根据双方签署合同约定,在永续债权投资期限内,每年的投资收益率由初始投资收益率(每年6%)和重置投资收益率组成,最高达到18%。

    尽管房企融资渠道各有所长,但对于整个行业来说,融资成本的上升却是不争的事实。

    素有“并购王”之称的融创,在连续大手笔的对外并购之后,负债规模在上升。2016年年报显示,截至去年底,融创中国总负债2577.72亿元,净负债率121.5%。而银行贷款、公司债成为其融资的主要途径。截至2016年底,在非即期借贷中,融创中国有抵押的银行借款311.78亿元;2016年融创还成功发行了225亿元低成本境内公司债及ABS(资产证券化)。

    在融创2017年股东大会上,执行董事汪孟德曾表示,“从融创中国去年借贷情况看,借贷成本在快速下降,主要是由于公司规模、实力、品牌,特别是银行的信誉度提升,未来两三年我们的借贷成本还会下降。”

    但针对今年持续出台房地产调控政策和资金监管收紧的特殊情况,他也指出,包括融创在内,今年整个地产行业的融资成本都将有所上升。“我们去年当期新增借贷成本低于6%,平均在6%的水平,但今年我们会超过6%,可能到6.5%,这是借贷成本增长的趋势。”

    中小房企的无奈

    房地产是资本密集型行业,从房地产开发供给到产品销售需求,都严重依赖外部金融杠杆,当行业或金融政策收紧时,容易遭遇资金链断裂的流动性风险。因此,相较而言,前期激进融资扩张的民营、中小、高杠杆开发商资金链便显得敏感、脆弱了许多。

    “从融资上看,中小房企或者只有信托和高利贷,而在房地产市场快速增长明显放缓的情况下,中小房企即便能够拿到信托和高利贷也难以为继。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者。

    “随着一些通道业务都已暂停,企业加杠杆的手段越来越少。”同策咨询研究部总监张宏伟表示,部分中小企业开始在国外进行更多的尝试,利用美元债等形式,拓宽自己的融资渠道,除此之外,一些小企业也在尝试IPO等直接融资方式。

    更有甚者,以转手卖地获取差价的形式来缓解资金压力。

    今年年初在香港主板上市的房地产企业景瑞控股日前宣布,以11.57亿元的价格将全资子公司——上海景麒100%的股权转让给恒大地产。上海景麒的主要权益就是上海虹口区江湾镇的一块住宅用地。

    该地块由景瑞于2015年6月以6.52亿元的价格竞得,一年多的时间,该地块的价格已经上涨接近八成,买卖差价超过5亿元。

    除却因没有按时支付款项而导致的巨额滞纳金和利息,景瑞仍然获得了2.97亿元的税前收益。由此看来,中小房企激进拿地的代价似乎是划算的。

    但对于大多数中小开发商来说,资金链紧绷之下,唯有诉诸股权质押的极端做法才能“续命”。

    “作为股权融资,可以减少企业的资产抵押,拓宽企业的融资渠道,保留抵押物;但股权质押会存在股票市值下跌风险甚至巨大损失,也会存在控制权易手的风险。”欧阳捷评价道。

    一些中小房企正在或早已失去金融机构的信任。

    2014年开始,大银行已经不做百强房企之外的房企贷款了。2015年,基金开始只做百强房企生意。2016年,供应商也开始抛弃中小房企,现在中小房企更失去了地方政府的庇护。

    “下半年资金紧绷一定会成为常态,”欧阳捷总结道,“对于不同的房企,解决的办法也不一样,大房企可以通过股权融资、债券融资、银行贷款、基金信托等各种渠道,但中小房企的资金渠道非常窄,目前很难有更好的解决办法。”

    如同银监会前不久发布的通知那般残酷而明确:即便有抵押物,如果没有现金流依然无法贷款,这就意味着中小房企即便有土地或者在建工程抵押也很难获得银行资金。下半年房企融资环境将面临更加艰难的处境。

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