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新增土储连年下降 北京这次能完成供地计划吗

文章来源:经济观察报   更新时间: 2017-04-15 08:10

    北京市政府发布《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》,明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷。

    值得注意的是,这份供地计划的内容,与一个月前发布的《北京市2017年度国有建设用地供应计划》有很大区别,后者准备2017年供应住宅用地610公顷。

    从过往6年的供地情况看,北京市政府一直在减少供地,商品房住宅实际供地已由2011年的1220公顷降低为2016年的850公顷。

    从商品房用地供应来看,2011年到2016年北京实际供应量是598公顷、472公顷、978公顷、517公顷、382公顷、103公顷,完成率是49%、55.5%、115%、51.7%、50.9%和12.1%,总计实际完成供地约3050公顷。

    外界对新的供地计划能否完成存在疑问,对此,北京市国土资源局相关人士说,如果没有意外,2017年供地完成率可能达到100%,毕竟北京第一季度土地供应量已有460公顷。

    年均住宅用地计划供应量1200公顷如果完成,与2014年的实际供地持平,比2015年和2016年的实际供地均有较大提升,完全可以扭转过去几年北京土地供应紧缺局面。

    过去几年,北京土地供应紧缺存在多方面的原因:首先,是“以地控人”的政策所致。知情人士介绍,北京市国土资源局每年的绩效考核指标一般是10项到15项,呈现动态变化,但有一项绩效考核指标3年来从未变动,即疏导人口、严控土地。

    其次,北京市新增土地储备资源大幅度减少。公开数据显示:2011年-2015年,北京新增土地储备面积是3555公顷、2892.6公顷、1087公顷、354公顷、627公顷,同期基本完成土地储备开发面积2741公顷、约1035公顷、1973公顷、1028公顷、524公顷。

    与此同时,2011年到2015年分别完成土地储备开发投资约1100亿元、955亿元、977亿元、602亿元、493亿元,呈现递减状态;同时出现了政府提前还债的情况,比如2014年土地收入归还债务998亿元。显然,增加土地供应背后,是一本经济账。

    如果未来5年100%完成供应住宅用地6000公顷,摆在北京市政府面前的困难是,这6000公顷土地从哪里来?新增开发土地的资金从哪里来?

    原国土资源部地籍管理司副司长向洪宜向经济观察报记者分析,如果未来5年100%完成供应住宅用地6000公顷,政府进行一级开发需新增银行贷款,银行贷款又是杠杆经济,地价不能跌,若想保持土地储备充足,又完成供地率,北京市政府每年需要筹措1000亿元左右资金开发土地。

    “地少土地出让金高,也不能完全说是政府拿走了利益,现在北京征地拆迁成本非常高,我们部里有一个内部数据,拆迁成本占土地出让金至少60%,另外还有资金和运营管理成本,剩下才是政府的收益,在政府土地收益日趋紧张情况下,长期的财政收入支撑命题待解。”国土资源部一位人士认为,简单靠增加土地供应,并不能解决目前的房价问题,平衡城市增量、政府财政收入增量和人的增量,需要全盘思考。

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