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45城楼市调控加码 封堵投资客炒房

文章来源:证券日报  更新时间: 2017-04-11 00:57

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    ■本报记者 王丽新

    “10天9道调控政策”连环狙击下,部分城市楼市出现降温迹象。

    值得关注的是,据中原地产首席分析师张大伟统计,自2016年“930”政策以来,全国已有45个以上城市出台了各种房地产调控政策140余次,封堵投资客炒房。

    据中原地产研究中心统计数据显示,自今年北京“317”新政出台以来,多个城市跟进。目前来看,多个城市房价报价指数下滑,北京报价指数从88%高位直线下滑,跌至目前的54%;二线城市中,天津、珠海报价指数的下滑比较明显。

    据中信建投研究发展部高级副总裁陈慎表示,这一轮调控非常严,11个城市出台一轮,12个城市出台三轮,14个城市出台三轮以上,上一轮调控集中在一线城市,这一轮则有越老越多的三、四线城市纳入调控范围,预计龙头城市的楼市销售额增速将熄火。

    房企销售承压

    有市场人士也向《证券日报》记者表示,从三、四线城市限购反推,这一轮房价上涨不仅限于一线城市和二线核心城市,一线城市周边的三、四线城市由于投资需求的加入,房价快速上涨才促使调控政策出台。

    以北京和上海为例,把这两个城市圈的每个城市房价拉出来,如果两个相邻城市出现三倍的价差,就出现了投资转移。北京房价上涨之后,环京快速上涨,其中多数都是投资需求,有的可居住数万人的小区,仅有三成的亮灯率;另以嘉兴为例,40%的需求都是投资需求。

    “这一轮大家买房子更多是用银行的钱。”陈慎在由链家主办的“内陆城市新格局”论坛上表示,2012年时,交易杠杆20%多一点,三年内就达到50%,这个速度很快。

    另有分析师认为,投资需求被封堵之后,房地产按揭贷款比重会下降,房企销售压力将增加。

    陈慎也表示,调研恒大、碧桂园等大型房企后发现,有些房企认为“交易量”会有所调整,有的认为会出现10%左右的下滑,但有些企业认为销售额还将实现增长,因为其市场占有率高。

    但更重要的是,政策对房企的打压去去年就开始了,包括收紧房地产企业融资渠道,不放行公司债,提高贷款难度,甚至在预售证的审批上严格限价的同时,要求企业不要捂盘惜售。

    以北京市场为例,据第一太平戴维斯提供给《证券日报》的数据显示,由于住宅用地供应有限,新房市场规模进一步萎缩。2017年第一季度,北京一手普通住宅市场新增供应继续回落,环比减少46.8%至27.8万平方米。而一季度,北京新房成交量环比大幅下降31.8%至73.4万平方米。

    第一太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤认为,“317”新政对购房者提出更高要求,将一定程度上抑制投资性及改善型需求,预计2017年第二季度北京住房成交量将继续回落。

    二手新增房源下降

    事实上,总体来看,这一轮调控不仅是针对一手市场,不少城市的二手市场也受到很大影响。反推其背后原因,则是二手市场“量价”齐涨。实际上,这意味不仅是一线城市新房市场萎缩带来房价上行,不少二、三线城市的二手住宅市场活跃度上升也提升了投资客的出手的信心。

    据成都链家研究院张键表示,2016年,由新房主导的市场向二手房主导的市场转移速度加快。重庆、成都、合肥、武汉等内陆六大城市二手住宅成交量占比正从20%向40%,甚至60%推进。其中,成都中心城区二手房成交占比已经超过了50%。

    简言之,从链家、中原地产和我爱我家等全国性中介公司进驻城市来看,成都、武汉、南京和重庆等地的数量正在增加。

    但新政实施以来,二手市场的新增客源也正在下降,尤其以北京为例,为了抑制炒房,封堵投资客扰乱市场,商住房遭到限购,中介机构马上全面下降了商住房。

    据北京链家承诺,从4月8日起,北京链家对在链家成交未满12月再次出售的房源,不予接受委托;对明显高于市场价的房源,特别是明显高于市场价的所谓学区房,不予接受委托。已全面停止商办房买卖、租赁。

    无独有偶,据张键透露,成都从“324”到“330”,新增房源下降了20%,新增客源下降了30%,供需紧张态势得到缓解。

    楼市现降温迹象

    “有人说市场高度分化,其实市场高度连通。北京限购,很多人跑到周边,跑到三亚,跑到昆明,跑到海口继续投资。”链家研究院院长杨现领向《证券日报》等记者表示,北京70%-80%的交易都在换房,在这些连环单交易里,手里面有一套房子,卖了再买一套,甚至包括首次置业的人群,也是在换房。去年在武汉,厦门买的房子涨了,然后卖了,凑钱在北京买房。

    鉴于此,这一轮调控之后,换房需求成本立刻加大,认房认贷之下,在北京,即使满足首套房需求,300万元首付在六环以内都找不到合适的房子,即使换房,六成,甚至八成的首付,卖掉一套也不够买另一套的,换房的面积越来越小,成本越来越高之下,预计2017年,换房需求将会出现一定程度的熄火。

    换房需求熄火,将会进一步降低市场交易量。

    据杨现领表示,调控之后,北京二手房成交量已经出现明显下滑,预计还会继续下降。

    另据记者调查获悉,在北京二手市场,目前业主报价已经有下调迹象,购房者谈判话语权增加,有些业主报价调整幅度很高。

    “北京楼市成交量下来后,其他城市预计也会下行。”杨现领如是表示。

    另有业内人士也表示,楼市将全面降温,且这一轮交易量下滑周期将较长。

(王丽新)

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