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限购下的环京楼市:资金外溢明显 固安售楼大厅人头攒动

文章来源:证券日报  更新时间: 2017-04-11 00:55

    ■本报记者 王峥

    3月份以来,北京及环京区县纷纷加强了对楼市的调控,尤其是北京,自3月17日启动新一轮楼市调控政策后,到4月3日将国有土地上的平房纳入限购,18天的时间里,北京连续出台了10项措施为房地产市场降温。

    而在北京升级调控前,环京区域的涿州、涞水已经在3月初出台了限购措施,3月下旬廊坊、保定数个区县也宣布跟进,再加上此前便宣布限购的崇礼等地,至此北京及周边区域已经集体开启了限购模式。

    不过,值得注意的是,包括固安、涿州等地在内,部分环京区域的房地产市场,尤其是南部地区,并未出现明显的降温,即便是非周末时间,当地的售楼大厅内仍是人头攒动,其中固安某些楼盘的售价已接近3万元/平方米,大有超过燕郊成为环京楼市的第一热点区域。另外涿州的房价也已经达到2万元/平方米。

    “固安房价的上涨主要有三方面原因,一是受益于首都第二机场的建设,固安被划入了空港经济区,距离新机场的车程20分钟;二是北京严格的调控措施,导致部分资金外溢,流向了周边区域;第三点则是雄安新区的设立,由于固安恰好处于北京和雄安新区之间,因此也影响到了固安的房地产市场”。有业内人士指出。

    对于固安等地近期的房价,有房企负责人表示,“快3万元/平方米的房价,应该是近期的高点了,继续上涨的可能性不大,尤其是在北京房价很可能进入下调周期的这段时间里,毕竟与其毗邻的大兴天宫院区域,新房价格也不过5万元/平方米。对比燕郊和通州的均价,大概也就是这个比值”。

    新盘价格接近

    3万元/平方米

    4月上旬,《证券日报》记者来到固安某龙头开发商的售楼处,销售人员告诉记者,“我们这边4月份开盘的是洋房项目,都是精装修,现在可以排号,价格应该在2.7万元/平方米—2.8万元/平方米之间”。

    而据记者了解,该项目去年年初销售的洋房,价格仅在1万元/平方米上下。这也意味着,仅1年多的时间,当地的房价便翻了接近2倍。

    同时,记者在现场看到,虽然并非周末,但售楼大厅内的二十多张桌子前,坐满了前来咨询和购房的人群,销售人员表示,即将开盘的洋房大概有200多套,主推84平方米的二居和133拼房米的三居,目前排号的客户大概有400多人。

    记者和其中一位客户交谈中得知,其是前一天晚上从深圳飞过来的,当天一早便直接和朋友过来定了2套133平方米的三居,“主要是为了投资,毕竟工作不在这里”。

    该项目的工作人员也告诉记者,大部分前来买房的都是北京的客户,本地人极少,而近期非北京地区的客户也开始逐渐增多。

    有市场人士还指出,“如果排号的人超过房源数量的一倍,一般最终的销售价格会比排号的价格高一些,楼王中的抢手楼层,单价最终很可能会接近3万元/平方米”。

    此外,该项目的高层住宅预计5月份开盘,“肯定会比洋房便宜一些,毛坯的话价格不会超过2.5万元/平方米,现在只能登记意向客户,还不能排号。”上述销售人员表示,“目前我们基本上是一个季度调价10%”。

    相比于上述位于固安北边更接近机场的楼盘,固安南部的新盘价格则相对便宜一些。在一家固安当地开发商的售楼处,记者发现,该项目售楼处的桌子旁,同样没有一张空闲的座位,每张桌子前都是一个销售人员对应一组客户。该项目的工作中人员告诉记者,他们的项目一期和二期已经销售完了,现在在售的是三期的5栋楼,“我们这边不用排号,想买的话今天就可以签合同,均价是2.4万元/平方米,相比北边的楼盘,我们这里周边区县和本地人买的比较多”。

    记者在现场也看到,相比距离大兴区仅一河之隔的固安北部区域,南部地区在楼盘质量和城市发展上,都稍逊于北部,而这也直接体现在了当地的房价上面。

    限购能否控住房价?

    此前的3月21日,廊坊市通报称,该市将于3月22日起正式实施《关于进一步加强房地产市场调控意见》。《意见》指出,实行住房限购的区域为廊坊市主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。

    非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房;本地户籍居民家庭购买第1套住房,申请商业性个人住房贷款的,首付款比例不低于30%;对拥有1套住房的本地户籍居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的,首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房;对购买第三套及以上住房的本地户籍居民家庭,暂停办理商业性个人住房贷款。对引进的外来人才、取得居住证且自申请购房之日起前2年内在廊坊市累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)的非本地户籍居民家庭,凭有关证明文件参照执行本地户籍居民家庭购房信贷政策。

    而从目前看,50%的首付和非本地户籍1套住房的限购政策,对当地楼市的影响有限。

    实际上,据《证券日报》记者了解,固安在房贷方面已经进一步收紧,例如客户如在北京有房贷尚未还清,那么在固安购房的贷款政策便要按二套房执行,即首付提高到六成,贷款利率上浮到基准利率的1.1倍。

    对于当地房价的走势,固安的房地产从业人士告诉记者,“去年年初我们这边的新盘价格普遍在7000元/平方米—8000元/平方米之间,新机场的利好消息释放后,固安的房价开始快速上涨,到去年10月份调控密集出台前,价格基本已经翻了一倍多,达到18000元/平方米左右”。

    据悉,去年10月份当地增加了对房地产项目的检查力度,证件不齐的项目难以入市,再加上北京“930”新政的影响,前去固安看房的人也明显减少,固安的房价开始进入盘整期。“虽然成交量下来了,但是房价直到春节也没有什么大的变化”上述人士称,成交量的下滑也和入市项目减少有关。

    机构的数据也显示,2015年12月份,固安万华城的均价为7300元/平方米,2016年年末的均价则达到了1.75万元/平方米,太阳公园2015年年底的均价是7500元/平方米,2016年年末的均价则到了1.85万元/平方米。

    而在2017年春节过后,随着北京楼市的迅速升温,固安的房价也再度走入上升通道,虽然当地出台了限购措施,但仍难阻固安的房价上涨。

    新房空置率高

    投资客占比大

    在新房销售的带动下,固安的二手房市场近一年来也颇为活跃。仅在北部区域的主干道两侧,便聚集了几十家中介公司。

    “我们这边主要是两种房源,一种是房本下来的,一种是房本还在办着,当然价格也相差不小。”有中介公司员工表示,“除了老县城外,北边和南边都是最近几年搞起来的,项目全都比较新,所以有房本的房源不多,价格也相对来说贵一些”。

    记者在实地探访后发现,固安北部某大型房企开发的楼盘,目前拿到房本的多是最早几期的项目,单价普遍在2.3万元/平方米,不过由于满两年的房源较少,因此税费普遍较高,“固安北部这边,现在的指导价大概在2万元/平方米,算上2.7%的中介费,单价也在2.5万元/平方米左右,老城区和南部区域相对便宜,比较新的项目,二手房价格在2万元/平方米左右”。上述中介人士称。

    以记者咨询的几套住房为例,有房本且满两年的某高层住宅,83平方米售价205万元,叠加税费和中介费后,总价在213万元,单价为2.56万元/平方米,而隔壁小区暂时还有拿到房本的同户型房间,售价则为180万元,“目前我们这边的普遍做法都是双方签一个合同,交定金,等房本下来了直接去改名字”,有中介人士称,“如果怕房主反悔,可以多给一点,这样在双倍赔偿的压力下,一般房主都不敢违约,但风险也还是有的”。

    有房地产专业的律师也表示,没有拿到房本的房子本身是不能对外出售的,即便双方签署了协议,很可能最后赔偿的金额也难以达到双方最初约定的数字。

    同时,记者在采访中发现,虽然固安的新盘销售情况不错,但是入住率却并不高,除了北部几个较早开发的项目外,其他项目的一到晚上几乎都是黑压压一片片。“大部分都是来投资的,所以入住率确实比较低,最早的几个项目当时卖的也便宜,所以还有不少本地人买来住,后来价格上去了,我们固安本地居民即便是投资,大部分也都去了更南边的霸州,新盘几乎都是外地人来买”。

    此外,在租金方面,据记者了解,80多平方米的两居室在1500元/月,130平方米左右的三居,租金则在2000元/月,租售比较北京还高。“房子多,在这工作的人少,租金自然上不去,但大部分投资客都是等着房子本身升值,所以对租金回报的期许并不高”。有当地房地产从业人士称。

    对此,有分析人士指出,固安受益于第二机场的建设,确实在交通等基础设置方面发展很快,但要想支撑起一个地区经济,还是要靠实体产业,固安目前的房价和本身的经济能力并不相符,和投资炒作的关系很大。后期市场一旦开始调整,最先受到影响的便是这些投资客较多的区域。“对固安等南部环北京周边区域来说,未来确实有发展机会,但现在的房价实际上已经提前预支了本应逐步实现的增长,其中的风险值得警惕”。

(王峥)

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