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北京楼市强降温 “双认”调控力度空前

文章来源:上海证券报  更新时间: 2017-03-18 07:08

    3月17日,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,宣布进一步升级对北京楼市的调控。对此,多位分析人士向记者表示,这一“史上最严调控政策”将令炒房“大退潮”,北京楼市有望趋稳。

    值得一提的是,就在前两天,南京、青岛同时出台政策,强化原有的房地产调控措施。其中,南京将“限购令”的范围扩大,青岛则首次推出限购措施。从国务院研究室副主任韩文秀17日的“相信地方政府会对房价上涨势头采取措施”的表态看,今年热点城市的房地产调控必然趋严,力求实现楼市趋于平稳的局面。

    认房又认贷严上加严

    具体来看北京楼市新一轮调控政策,可以归纳为“三大手段”,即居民家庭名下在北京市已拥有1套住房,以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%;购买非普通自住房的首付款比例不低于80%;暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。另外,企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照北京市限购政策执行。

    “严上加严,不仅仅是有房,只要有贷款购房记录,也就失去低首付购房资格。”中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟如此评点此次调控政策的“杀手锏”——认房又认贷。

    记者注意到,虽然文件在“认贷”环节没有特别指出“异地贷款者”,但是从北京住建委出台政策后的表述来看,异地贷款者应同样适用。

    亚豪机构市场研究部总监郭毅认为,房、贷“双认”这一招力度空前。“不发放25年以上贷款,提高了按揭门槛,从而变相加大了首付额度,相应的收入门槛也就提高了。”而要求企业卖房必须持有3年以上,则覆盖了企业炒房这一“调控盲区”,进一步彰显政策的精度和力度。

    确保新建房均价不增长

    记者注意到,伴随着楼市新政,北京市政府再次喊出今年调控的目标“确保新建商品住房成交均价环比不增长”。为此,北京市出台了更多配套政策。

    具体包括,在预售审批、现房销售备案环节,严控商品住房申报价格。“对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。”“对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中,要继续严格执行明码标价、一房一价规定,实际销售价格不得高于申报价格。”

    此外,北京市将大力整顿、规范房地产市场秩序,严肃查处房地产开发企业捂盘惜售以及中介机构哄抬房价、发布不实房源信息等违法违规行为,并给予公开曝光。

    更为重要的是,在土地调控这个关键环节,北京市明确要释放大批量土地强势“补仓”。今年三季度末将完成全年土地供应计划(完成全年商品住宅用地供应计划260公顷),这一数字是去年全年实际供应量的2.5倍;而且后续还将加大土地储备开发力度,条件成熟地块将适时推向市场。加大住宅用地有效供给,对缓解供需矛盾、引导市场预期将发挥明显作用。

    北京市还将加强调度,督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度。据测算,这两个阶段的房源经初步统计有20万套左右,是北京去年新建商品住房成交量的两倍多,一旦转变为实际供应,将能起到稳定和引导市场合理预期的作用。

    热点城市后续调控预期加大

    目前,北京、上海、深圳三大一线城市的限购政策已相差无几。有专家表示,在全国热点城市里,深圳楼市已趋于稳定,这说明,政府只要出真招,是可以管住房价的。

    “北京二套房的首付比例提高到了六成,是比较严厉的。对于一些有换房需求的人来说,实际上购房的约束就增加了,购房自然会更加理性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,北京此次出台“认房又认贷”政策符合预期,但较之此前上海已采取的类似做法更为严厉,“这会使有限的房源优先导向首套的且没有购房记录的群体,对于部分购房者来说,其购房交易近期或暂缓。”

    交通银行高级研究员夏丹称:“市场不应低估政府抑制泡沫的决心,从当前的形势来看,保持合理的价格弹性是首要任务。不论是一、二线还是三、四线城市,凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的情况,都可能招致灭火措施迅速跟进。房价涨幅排名居前的城市,以及承接城市圈溢出效应导致房价上涨压力明显增大的热点三四线市县区(特别是环京地区河北诸多市县区,环深的东莞、惠州,环沪的昆山、南湖等),接下来都有升级限购限贷的可能。”

    国务院研究室副主任韩文秀表示,最近一段时间个别地方房价又有比较明显的上涨势头,一些地方政府正在陆续采取措施。大的方向和方针是明确的,要求也是明确的,所以针对房地产市场变化的情况,包括房价上涨的情况,相关部门和地方政府会进一步采取措施。

    他还强调,每一个城市要根据自己的情况,房价上涨比较多、上涨压力大的城市要切实担负起防止房价过快上涨的责任,包括要增加土地的供应,采取适当的金融、财税方面的调控措施,对中介、市场交易进行有效的监管,等等。总而言之,既要去库存,也要稳房价,这是总的要求。“在加强短期调控的同时,也要抓紧建立健全房地产市场平稳健康发展的长效机制,这些长效机制包括财税、金融、土地等方面的制度安排。”

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