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去库存稳房价 北京领衔12城掀地产调控风暴

文章来源:证券时报  更新时间: 2017-03-18 07:07

    随着两会的闭幕,新一波楼市调控再度袭来。

    3月17日,北京楼市调控再升级,实施“认房又认贷”二套房首付比例提至60%。就在日前,南京、青岛、赣州这几个城市就接连发布限购政策,甚至连河北涞水县这样的县城也加入限购大军。至此,近期全国已有12个城市加大限购力度,措施蔓延至三、四线城市。

    楼市调控袭来,未来政策走向如何?3月17日,《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀表示,调控的方向和取向是因地制宜,根据不同地方、不同城市的情况,区别对待。库存大的地方要去库存;房价上涨压力大的或者上涨比较多的城市,就要采取相应措施来抑制房价过快上涨。“总而言之,既要去库存,也要稳房价,这是总的要求。”韩文秀说。

    调控:

    限购不断房地收紧

    自去年10月国庆,全国多地相继推出楼市调控政策后,楼市淡静,但近期再度火爆。为楼市降温,各大城市纷纷出炉调控政策。据统计,自2月28日后,全国共有12个热点城市,启动新一波楼市限购措施。

    最新“加码”楼市调控力度的是北京。3月17日下午,北京宣布楼市新政:居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。

    除北京调控升级外,环北京区域也成为调控重点,包括河北省涿州市、河北省保定市的涞水县、河北省张家口市崇礼区,已加入加码限购之列;而上海周边城市例如浙江嘉善县、浙江杭州、江苏南京也加入楼市调控队伍。而本轮调控出台限购政策的并不只是一二线城市,也包括三四线城市。

    配合加码限购,政府在收紧资金方面着力。

    3月16日,中国人民银行上调公开市场操作利率10个基点,这是2017年以来央行第二次采取此类行动。分析认为,此次调整的主要目标是控制房地产,也是同期美联储加息的反应。北京时间3月16日凌晨,美联储宣布加息25个基点,这是美联储十年来第三次加息。

    与此同时,房贷收紧甚至暂停的传闻甚嚣尘上。据财新网报道,2月以来部分银行北京分行暂停放款,北京房屋中介已经暂停了跟工商银行中国银行光大银行等的合作,并指出北京可能升级调控政策。

    但随后有报道指出,目前光大银行北京分行、中国银行北京分行并未暂停房贷业务,但从2016年末以来,银行放贷速度确实在明显变慢。北京中介公司人士表示,正常时候银行一般在房屋过完户后25到30个工作日放款,但现在这一周期已拉长至一个半月至两个月,从而导致二手房交易周期拉长。

    热卖:

    三四线城市加速去库存

    这一轮的楼市调控,主要源于今年首两个月,各地房地产市场高烧不退。

    国家统计局3月14日公布的报告显示,三、四线城市去库存力度加大,1~2月份非重点城市商品房销售面积同比增长35.9%,增速比上年全年加快14个百分点。房地产开发投资同比增速加快,全国房地产开发投资同比名义增长8.9%,增速比去年全年提高2个百分点。

    中国指数研究院的数据显示,2月末,国内楼市整体成交平稳增长,19个主要城市中,一线城市同比下降16.3%;二线城市同比增长76.69%;三线城市同比增长35.84%。

    为何本轮楼价上涨,三四线城市表现突出。

    国泰君安研报认为,三四线城市销售回暖,不仅受到返乡置业、一二线购买力溢出的驱动,还受到产业结构调整带来的人口反向流动的影响。接近20年的改革开放让许多城市进入了产业升级的阶段,生产效率低下的中低端产业向三四线城市调整,让位于第三产业。随之而来的是人口结构的二次调整,随着产业撤出,核心城市房价随第三产业人员进驻高涨,低生产率部门的员工收入无法覆盖生活成本,需求外溢到都市圈周边或三四线家乡城市。而三四线好转的供需结构以及宽松的货币环境加速了此类需求的释放。经历了2016年全年的去库存之后,目前三四线城市平均存销比接近2010年以来的历史低值。

    上海易居研究院智库中心总监严跃进表示,从房价炒作的因素看,热点城市的周边区域、核心三四线城市因承接外溢需求,楼市有升温之势;且随着传统旺季的到来,部分一二线城市楼市抢房的现象重出江湖。

    房企:

    量价齐升开门红

    伴随楼市销售的火爆,上市房企2017年也迎来开门红。

    处于房企第一阵营的碧桂园、万科、恒大,今年首两月均呈现出量价齐升的态势。碧桂园前两月实现合同销售额872.6亿元,合同销售建筑面积约999万平方米。万科前两月实现销售金额866.3亿元,销售面积588.8万平方米,分别同比明显增长108.15%和92.8%。中国恒大前两月累计实现合约销售金额为684.1亿元,较去年同期增长87.6%;累计合约销售面积750.7万平方米,同比增长77.8%。数字显示,龙头房企不仅量价齐升,而且平均售价也有所提升。

    受业绩、投资增速和南下资金等多重原因驱动,近期港股内房股板块也迎来一波大涨。新城发展控股、富力地产、融创中国、中国恒大近几个月涨幅超过40%。

    未来调控政策走向如何?严跃进认为,如果市场全面升温,不排除全国性调控政策会出台。但由于不同城市的房地产市场差异越来越大,“因城施策”仍是当前最好的选择。

    值得注意的是,今年《政府工作报告》中,关于房地产的话题作了4处修改,补充了包括遏制热点城市房价过快上涨、建立购租并举的住房制度等。

    《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀表示,未来房地产调控,首先要落实地方政府的主体责任;其次要实行分类调控、因城施策,因为不同地方房地产市场发展的情况差异还是很大的,从库存和房价来讲,经常会出现“冰火两重天”的情况,有些地方价格飞涨,有些地方多年低迷;有些城市特别是三四线城市,库存很大,需要几年甚至更长的时间才能消化掉。但是也有一些城市,特别是一些热点城市现在别说库存了,甚至存在排队购房现象。所以要分类调控、因城施策,强调地方政府特别是城市政府要切实负起这个责任。

    韩文秀还指出,需要处理好去库存和稳房价之间的关系。每一个城市要根据自己的情况,房价上涨比较多、上涨压力大的城市要切实担负起防止房价过快上涨的责任,包括要增加土地的供应,采取适当的金融、财税方面的调控措施,对中介、市场交易进行有效的监管。“总而言之,既要去库存,也要稳房价,这是总的要求。”韩文秀说。

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