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房企渠道融资收紧 开年两月开发贷创六年新高

文章来源:投资快报   更新时间: 2017-03-16 07:40

    “上帝给你关上一道门的同时,也会给你打开一扇窗。”这句话似乎同样能运用在目前的房企融资上,尽管这扇窗开得还并不是很大。

    随着房地产调控的深化,境内发行公司债、成立房地产集合信托、资管计划、ABS等各类融资渠道均对房地产企业大幅收紧。但另一面是,银行却在大力给房企放贷款。最新出炉的国家统计局1-2月房产投资销售数据显示,今年开年前两月房企国内贷款4985亿,同比增长11.5%。

    1、2月近5000亿的开发贷总额,是近六年同期的最高值。

    地产开发贷逆势增长

    国家统计局公布的数据显示,1-2月房企国内贷款额4985亿,为2012年以来的同个指标(即1、2月相加)最大值。而更有意思的是,券商中国记者通过进一步梳理国家统计局网站公布的数据发现,去年10月地产调控政策以来,开发贷的金额反而逐月加速上行。

    去年10月、11月、12月,房企开发贷款金额分别为1408亿、1896亿、2313亿,均高于前年同期的1396亿、1531亿、1586亿。按总量来看,2015年后3个月开发贷总量为4513亿,而2016年同期为5617亿,增长24.46%。

    也就是说,在房企融资渠道收紧的大环境下,银行放出的开发贷呈现逆势增长态势。“这表明银行对于房企的资金只是部分收紧,并未完全收紧;另外也可能是银行没有优质资产,但是信贷额度又在高位,其他的不敢投,所以就只能投房地产。”中原地产首席分析师张大伟认为。

    值得一提的是,统计局公布的开发投资数据显示,去年10月以来,房地产开发企业的到位资金整体却总体呈现下降趋势。具体来看,去年10月份房企到位资金是12550亿、11月为12223亿,12月达到高峰14730亿(但每年的12月份均为高峰);今年1、2月份的月均值(1、2月数据每年是合并披露,只能取均值),则下降到了11440亿。

    而关于房企整体到位资金呈现下滑的原因,分析师告诉券商中国记者,这说明房企融资大环境仍旧趋严,其他融资渠道处于收紧状态。

    其他融资渠道仍不顺畅

    但事实上,随着房地产调控深化,房企的通道融资业务面临着更为趋严的监管。

    从去年四季度开始,银监会对16个热点城市开展金融机构房地产相关业务的专项检查,包括且不限于首付贷款、房地产开发贷、与房地产中介及房企合作、理财及信托等多种业务。今年2月,融资渠道进一步收紧,基金业协会发布了《备案管理规范第4号》,禁止私募、资管计划投向上述16个热点城市的地产项目。

    这样的监管正在显效:

    首先是地产公司债限发:从去年9月底房产调控政策开始,沪深交易所相继对地产行业的公司债监管加严。据海通证券分析师姜超的研报显示,2016年11月公司债发行18只,较10月的41只、9月的80只大量减少,发行金额也从10月的420亿元减少至120亿元;12月公司债仅有浙江万厦发行的5只私募债,发行金额仅为1.4亿元。2017年1月发行6只地产公司债,发行金额32.4亿,仅为去年同期的2.4%,即便考虑到春季的影响,与2016年2月相比,发行额也仅为其10.3%;而今年1月地产公司债发行额仅为同期的2.4%,2月以来地产公司债更是处于“零发行”状态。

    其次是房地产信托产品发行收紧:1月房地产领域集合信托成立规模仅100亿元,同比减少逾三成;2月以来集合信托成立规模仅15.9亿元,业内人士表示资金成本抬升至7%以上。

    这也就是为什么内地房企海外发债升温的主要原因。据券商中国记者统计,今年以来内地房企共发行境外债券23只,规模总计79.5亿美元。

    海通证券的分析指出,从融资成本来看,2016年海外地产债平均票息低于2015年,但随着人民币贬值+美元进入加息周期,海外发债成本开始反弹,万科、绿地、碧桂园2016年年内发行的几只票据票息均有抬升。在人民币贬值压力仍大、美元债融资成本上行的背景下,地产企业仍选择海外融资,主要还是受国内融资收紧的驱动。

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